1. Digitalisation et registre MIDA : La fin de l'incertitude fiscale
Le plus grand changement à venir sur le marché immobilier grec ne concerne pas l'offre et la demande, mais la manière dont l'État surveille et taxe le patrimoine immobilier.
À partir de 2026, le Registre des Propriétaires de Droits Immobiliers (MIDA), qui a été légiféré en juillet 2025, devrait être pleinement opérationnel. Un système numérique qui modifie radicalement les données. Pour la première fois, toutes les informations sur la propriété immobilière, des propriétaires aux locations, prêts et charges, sont rassemblées sur une plateforme numérique unique.
Ce qui change pour les propriétaires :
Déclaration obligatoire de toutes les données de propriété avant le 31 décembre 2025
Transparence totale sur les locations et revenus locatifs
Vérification automatique avec les données fiscales
Avantages pour les acheteurs :
Accès immédiat à l'historique du bien
Réduction du temps pour les vérifications notariales
Sécurité juridique accrue
Pour le marché en général :
Transparence accrue sur les prix et les transactions
Difficulté accrue à dissimuler les revenus provenant de locations à court terme
Pression possible sur les propriétaires qui ne déclarent pas leurs revenus
Le MIDA devrait conduire à une meilleure organisation du marché, mais aussi à un contrôle fiscal plus strict, notamment pour les locations à court terme et les biens immobiliers d'investissement.
2. Prix de l'immobilier par région : Où ils augmentent et où ils se stabilisent
L'image du marché immobilier grec en 2026 n'est pas homogène. Alors que certaines régions continuent de connaître une forte croissance, d'autres entrent en phase de stabilisation ou de recul.
Athènes et la Riviera athénienne. Dans la capitale, la différenciation est marquée.
Zones en croissance continue :
Banlieues du sud et Riviera athénienne (Glyfada, Voula, Vouliagmeni) : Les prix varient de 3 700 € à 4 500 € par m², avec le Ελληνικό comme aimant à la demande
Quartiers centraux (Kallithea, Pagrati, Agios Ioannis) : 2 200 € à 2 800 € par m², demande stable de la part des professionnels et des jeunes ménages
Banlieues du nord (Marousi, Kifisia) : 3 000 € à 3 300 €+ par m², soutenues par l'expansion du métro
Zones en stabilisation :
Banlieues de l'ouest : La demande reste stable mais sans les rythmes de croissance des années précédentes
Quartiers surconstruits : Zones avec une construction excessive qui risquent de voir leurs prix diminuer
Thessalonique : La grande opportunité
La deuxième plus grande ville du pays reste l'une des destinations les plus attractives pour les investisseurs :
Centre historique : 1 800 € à 3 200 € par m²
Kalamaria (zone côtière) : 2 200 € à 3 800 € par m²
Panorama : 2 000 € à 3 500 € par m²
Thessalonique offre l'avantage le plus important pour les nouveaux investisseurs : des prix d'entrée plus bas combinés à des rendements locatifs élevés, grâce à une forte demande étudiante et professionnelle.
Autres régions de Grèce
Crète : 1 800 € à 5 000 €+ par m² selon la région — forte demande touristique à long terme
Chalcidique : 2 000 € à 4 500 €+ par m² — locations estivales à haut rendement
Péloponnèse : 1 500 € à 2 300 € par m² — le meilleur rapport qualité-prix pour une résidence principale
3. Les 3 grands projets qui changent la carte de l'investissement
La Grèce se trouve au cœur de l'un des plus grands cycles d'infrastructures des dernières décennies. Ces projets ne se contentent pas d'améliorer les infrastructures, ils redéfinissent des zones entières et créent de nouveaux pôles d'investissement.
Le Elliniko :
L'ancien aéroport se transforme en un parc métropolitain, un centre commercial, une marina et un complexe résidentiel. L'impact est déjà visible :
Les prix dans la banlieue sud ont explosé
De nouveaux hôtels et magasins ouvrent en permanence
La région devient une destination premium pour les acheteurs internationaux
La finalisation des premières phases du projet devrait continuer à alimenter la tendance haussière des prix à Glyfada, Elliniko, Voula et Vouliagmeni.
Ligne 4 du métro :
La nouvelle ligne de métro reliera des zones jusqu'ici dévalorisées en raison de l'accessibilité difficile. La planification comprend :
Connexion Goudi - Kallithea - Alsos Veikou
Connexion avec le port du Pirée et KTEL
Réduction du temps de déplacement jusqu’à 40%
Les zones proches des nouvelles stations devraient voir une augmentation de la demande et une hausse des prix de 10 à 20 % dans les années à venir.
Aéroport de Kastelli :
Le nouvel aéroport d'Héraklion, dont la mise en service est prévue pour 2027, sera l’un des plus grands de Grèce. Il réduira les temps d’accès depuis l’Europe et renforcera davantage la demande touristique.
Augmentation de l’intérêt pour les investissements immobiliers dans la région d’Héraklion et le nord de la Crète.
4. La nouvelle ère après le Golden Visa. Nomades numériques et diaspora
Le Golden Visa a été pendant des années le principal moteur des investissements étrangers sur le marché grec. Avec les récentes modifications réglementaires et notamment l’augmentation du seuil d’investissement dans certaines régions, le marché se tourne vers de nouveaux publics.
Nomades numériques et travailleurs à distance
La pandémie et la généralisation du télétravail ont créé une nouvelle catégorie d’acheteurs :
Professionnels travaillant à distance pour des entreprises internationales
Nomades numériques cherchant une base en Méditerranée
Retraités étrangers avec des revenus modérés mais stables
Ce qu’ils recherchent :
Internet fiable
Bonne qualité de vie et faible coût de la vie
Accès aéroportuaire facile
Sécurité et stabilité
Zones préférées : Athènes (zones centrales et en bord de mer), îles avec communauté permanente (Crète, Corfou, Paros), Thessalonique.
Diaspora et retour des Grecs
De plus en plus de Grecs de la diaspora, notamment des États-Unis, d’Australie et du Royaume-Uni, choisissent d’acheter un bien immobilier en Grèce, que ce soit comme résidence secondaire ou pour un retour définitif.
Caractéristiques de ce marché :
Recherche de qualité et de normes modernes
Préférence pour les biens rénovés, prêts à l’emploi
Intérêt pour les régions avec des communautés grecques en développement
Retraités européens
Avec l’augmentation des seuils du Golden Visa, de nombreux retraités européens se tournent vers la Grèce comme destination pour une installation permanente, non pas pour un investissement, mais pour un mode de vie.
Ce qu’ils recherchent :
Climat doux et haute qualité de vie
Prix abordables par rapport à l’Europe de l’Ouest
Accès aux soins de santé
5. Tendances en habitation : Co-living, Résidences de marque et rénovation énergétique
Le changement dans les profils des acheteurs conduit à de nouvelles tendances dans le type de biens immobiliers demandés.
Co-living : La réponse à la crise du logement abordable
Les projets de co-living, bâtiments avec des espaces privés de vie et des espaces communs de travail et de loisirs, se répandent rapidement à Athènes et Thessalonique.
Pour qui sont-ils idéaux :
Jeunes professionnels
Étudiants
Nomades numériques
Intérêt pour l’investissement : Rendements élevés avec un risque réduit de vacance, car ils s’adressent à un public plus large.
Résidences de marque : Luxe et services
Biens immobiliers combinant propriété et services hôteliers, allant du nettoyage au service de conciergerie, deviennent de plus en plus populaires dans des emplacements premium comme Helliniko et la Riviera athénienne.
Qui les achète :
Investisseurs internationaux
Étrangers à hauts revenus
Grecs de la diaspora cherchant des solutions clé en main
Biens immobiliers durables et économes en énergie
Avec la crise énergétique et la sensibilisation croissante à l’environnement, la demande pour des biens immobiliers avec :
Haute classe énergétique (A+, A++)
Systèmes photovoltaïques
Isolation thermique et systèmes de gestion intelligente de l’énergie
...ne cessent de croître. Parallèlement, il existe des programmes de subventions gouvernementales pour les rénovations énergétiques, rendant l’investissement plus attractif.
Que signifient ces changements pour vous ;
Si vous envisagez d'acheter
Choisissez des zones avec des infrastructures : Métro, routes, aéroports ajoutent de la valeur à long terme
Considérez de nouvelles catégories : Co-living et immobilier durable ont de meilleures perspectives de revente
Faites attention à la fiscalité : Le MIDA augmente la transparence, il est important de connaître vos obligations
Si vous êtes propriétaire
Informez-vous sur le MIDA : Assurez-vous d’avoir déclaré correctement votre propriété
Envisagez une rénovation énergétique : Cela augmentera la valeur et l’attractivité locative de votre bien
Évaluez votre stratégie de location : Les réglementations pour les locations de courte durée se durcissent, pensez à des locations à long terme
Si vous êtes investisseur
Distinguez-vous : Ne vous concentrez pas uniquement sur Athènes, Thessalonique et la Crète offrent de meilleurs rendements
Suivez les grands projets : Les zones proches de nouvelles infrastructures verront une augmentation de la demande
Réfléchissez à long terme : Le marché mûrit, le flipping devient plus difficile, mais la détention à long terme reste rentable
Conclusion : Un marché en transition
En 2026, ce sera une année d'adaptation pour le marché immobilier grec. Les jours des rendements faciles à deux chiffres sont passés, mais cela ne signifie pas que les opportunités ont disparu.
La différence en 2026 est que le succès nécessite plus de recherche, une meilleure planification et une compréhension plus approfondie des dynamiques locales. Les acheteurs qui en profiteront le plus seront ceux qui :
Comprennent les différences régionales
Exploiter les grands projets d'infrastructure
S'adapter aux nouvelles tendances (co-living, durabilité)
Respectent les obligations fiscales et réglementaires
La Grèce reste l'une des destinations immobilières les plus attractives en Europe, mais le marché évolue. Ceux qui agiront stratégiquement en 2026 seront en position avantageuse pour les années à venir.
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