1. Ψηφιοποίηση και μητρώο ΜΙΔΑ: Το τέλος της φορολογικής αβεβαιότητας
Η μεγαλύτερη αλλαγή που έρχεται στην ελληνική αγορά ακινήτων δεν έχει να κάνει με την προσφορά και τη ζήτηση, αλλά με τον τρόπο που το κράτος παρακολουθεί και φορολογεί την ακίνητη περιουσία.
Από το 2026 αναμένεται να τεθεί σε πλήρη λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτητών Δικαιωμάτων Ακινήτων (ΜΙΔΑ), που νομοθετήθηκε τον Ιούλιο 2025. Ένα ψηφιακό σύστημα που αλλάζει ριζικά τα δεδομένα. Για πρώτη φορά, όλες οι πληροφορίες για την ιδιοκτησία ακινήτων, από τους ιδιοκτήτες μέχρι τις μισθώσεις, τα δάνεια και τις επιβαρύνσεις, συγκεντρώνονται σε μια ενιαία ψηφιακή πλατφόρμα.
Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες:
Υποχρεωτική δήλωση όλων των στοιχείων ιδιοκτησίας μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025
Πλήρης διαφάνεια στις μισθώσεις και τα εισοδήματα από ενοίκια
Αυτόματη διασταύρωση με τα φορολογικά δεδομένα
Πλεονεκτήματα για τους αγοραστές:
Άμεση πρόσβαση στο ιστορικό του ακινήτου
Μείωση του χρόνου για συμβολαιογραφικούς ελέγχους
Μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου
Για την αγορά γενικότερα:
Αυξημένη διαφάνεια στις τιμές και τις συναλλαγές
Δυσκολότερη η απόκρυψη εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις
Πιθανή πίεση στους ιδιοκτήτες που δεν δηλώνουν ενοίκια
Το ΜΙΔΑ αναμένεται να οδηγήσει σε μεγαλύτερη τάξη στην αγορά, αλλά και σε αυστηρότερο φορολογικό έλεγχο, ιδίως για βραχυχρόνιες μισθώσεις και επενδυτικά ακίνητα.
2. Τιμές ακινήτων ανά περιοχή: Πού ανεβαίνουν και πού σταθεροποιούνται
Η εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων το 2026 δεν είναι ομοιόμορφη. Ενώ ορισμένες περιοχές συνεχίζουν να παρουσιάζουν ισχυρή ανάπτυξη, άλλες μπαίνουν σε φάση σταθεροποίησης ή και υποχώρησης.
Αθήνα και Αθηναϊκή Ριβιέρα. Στην πρωτεύουσα, η διαφοροποίηση είναι έντονη.
Περιοχές με συνεχιζόμενη άνοδο:
Νότια προάστια και Αθηναϊκή Ριβιέρα (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη): Οι τιμές κυμαίνονται από €3.700 έως €4.500 ανά τ.μ., με το Ελληνικό να δρα ως μαγνήτης ζήτησης
Κεντρικές γειτονιές (Καλλιθέα, Παγκράτι, Άγιος Ιωάννης): €2.200–€2.800 ανά τ.μ., με σταθερή ζήτηση από επαγγελματίες και νέα νοικοκυριά
Βόρεια προάστια (Μαρούσι, Κηφισιά): €3.000–€3.300+ ανά τ.μ., υποστηριζόμενα από την επέκταση του μετρό
Περιοχές σταθεροποίησης:
Δυτικά προάστια: Η ζήτηση παραμένει σταθερή αλλά χωρίς τους ρυθμούς ανάπτυξης των προηγούμενων ετών
Υπερκατασκευασμένες γειτονιές: Περιοχές με υπερβολική νέα οικοδόμηση αντιμετωπίζουν κίνδυνο υποχώρησης των τιμών
Θεσσαλονίκη: Η μεγάλη ευκαιρία
Η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας παραμένει ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για επενδυτές:
Ιστορικό κέντρο: €1.800–€3.200 ανά τ.μ.
Καλαμαριά (παραλιακή ζώνη): €2.200–€3.800 ανά τ.μ.
Πανόραμα: €2.000–€3.500 ανά τ.μ.
Η Θεσσαλονίκη προσφέρει το μεγαλύτερο πλεονέκτημα για νέους επενδυτές: χαμηλότερες τιμές εισόδου συνδυασμένες με υψηλές αποδόσεις ενοικίων, χάρη στην ισχυρή φοιτητική και επαγγελματική ζήτηση.
Υπόλοιπη Ελλάδα
Κρήτη: €1.800–€5.000+ ανά τ.μ. ανάλογα με την περιοχή—ισχυρή μακροχρόνια τουριστική ζήτηση
Χαλκιδική: €2.000–€4.500+ ανά τ.μ.—θερινές μισθώσεις με υψηλές αποδόσεις
Πελοπόννησος: €1.500–€2.300 ανά τ.μ.—η καλύτερη σχέση ποιότητας-τιμής για μόνιμη κατοικία
3. Τα 3 μεγάλα έργα που αλλάζουν τον επενδυτικό χάρτη
Η Ελλάδα βρίσκεται στη μέση ενός από τους μεγαλύτερους κύκλους υποδομών των τελευταίων δεκαετιών. Αυτά τα έργα δεν αναβαθμίζουν απλώς τις υποδομές, ανασχηματίζουν ολόκληρες περιοχές και δημιουργούν νέα επενδυτικά hotspots.
Το Ελληνικό:
Το πρώην αεροδρόμιο μετατρέπεται σε μητροπολιτικό πάρκο, εμπορικό κέντρο, μαρίνα και οικιστικό συγκρότημα. Η επίδραση είναι ήδη ορατή:
Οι τιμές στα νότια προάστια έχουν εκτοξευτεί
Νέα ξενοδοχεία και εμπορικά καταστήματα ανοίγουν συνεχώς
Η περιοχή μετατρέπεται σε premium προορισμό για διεθνείς αγοραστές
Η ολοκλήρωση των πρώτων φάσεων του έργου αναμένεται να συνεχίσει να τροφοδοτεί την ανοδική πορεία των τιμών σε Γλυφάδα, Ελληνικό, Βούλα και Βουλιαγμένη.
Γραμμή 4 του μετρό:
Η νέα γραμμή του μετρό θα συνδέσει περιοχές που μέχρι σήμερα υποβαθμίζονταν λόγω δυσκολίας πρόσβασης. Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει:
Σύνδεση Γουδί - Καλλιθέα - Άλσος Βεΐκου
Σύνδεση με λιμάνι Πειραιά και ΚΤΕΛ
Μείωση χρόνων μετακίνησης έως και 40%
Οι περιοχές κοντά στους νέους σταθμούς αναμένεται να δουν αύξηση ζήτησης και αναβάθμιση των τιμών κατά 10–20% τα επόμενα χρόνια.
Αεροδρόμιο Καστελίου:
Το νέο αεροδρόμιο του Ηρακλείου, που αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2027, θα είναι από τα μεγαλύτερα στην Ελλάδα. Θα μειώσει τους χρόνους πρόσβασης από την Ευρώπη και θα ενισχύσει περαιτέρω την τουριστική ζήτηση.
Αύξηση ενδιαφέροντος για επενδυτικά ακίνητα στην ευρύτερη περιοχή Ηρακλείου και βόρεια Κρήτη.
4. Η Νέα εποχή μετά το Golden Visa. Ψηφιακοί νομάδες και διασπορά
Το Golden Visa ήταν για χρόνια ο κύριος οδηγός ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά. Με τις πρόσφατες ρυθμιστικές αλλαγές και ιδίως την αύξηση του ορίου επένδυσης σε συγκεκριμένες περιοχές, η αγορά στρέφεται σε νέα κοινά.
Ψηφιακοί νομάδες και εργαζόμενοι από απόσταση
Η πανδημία και η εξάπλωση της τηλεργασίας δημιούργησε μια νέα κατηγορία αγοραστών:
Επαγγελματίες που εργάζονται εξ αποστάσεως για διεθνείς εταιρείες
Ψηφιακοί νομάδες που αναζητούν βάση στη Μεσόγειο
Αλλοδαποί συνταξιούχοι με μέτρια αλλά σταθερά εισοδήματα
Τι αναζητούν:
Αξιόπιστο διαδίκτυο
Καλή ποιότητα ζωής και χαμηλό κόστος διαβίωσης
Εύκολη πρόσβαση σε αεροδρόμια
Ασφάλεια και σταθερότητα
Προτιμώμενες περιοχές: Αθήνα (κεντρικές και παραθαλάσσιες περιοχές), νησιά με μόνιμη κοινότητα (Κρήτη, Κέρκυρα, Πάρος), Θεσσαλονίκη.
Διασπορά και επιστροφή Ελλήνων
Όλο και περισσότεροι Έλληνες της διασποράς, ιδίως από ΗΠΑ, Αυστραλία και Ηνωμένο Βασίλειο, επιλέγουν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα, είτε ως δεύτερη κατοικία είτε για μόνιμη επιστροφή.
Χαρακτηριστικά αυτής της αγοράς:
Αναζήτηση για ποιότητα και μοντέρνες προδιαγραφές
Προτίμηση σε ανακαινισμένα ακίνητα έτοιμα προς χρήση
Ενδιαφέρον για περιοχές με αναπτυσσόμενες ελληνικές κοινότητες
Ευρωπαίοι συνταξιούχοι
Με την αύξηση των ορίων του Golden Visa, πολλοί Ευρωπαίοι συνταξιούχοι στρέφονται στην Ελλάδα ως προορισμό για μόνιμη εγκατάσταση, όχι για επένδυση, αλλά για τρόπο ζωής.
Τι αναζητούν:
Ήπιο κλίμα και υψηλή ποιότητα ζωής
Προσιτές τιμές σε σχέση με τη Δυτική Ευρώπη
Πρόσβαση σε υγειονομική περίθαλψη
5. Τάσεις κατοικίας: Co-living, Branded Residences και ενεργειακή αναβάθμιση
Η αλλαγή στα προφίλ των αγοραστών οδηγεί σε νέες τάσεις στον τύπο των ακινήτων που ζητούνται.
Co-living: Η απάντηση στην κρίση προσιτής κατοικίας
Τα co-living projects κτίρια με ιδιωτικούς χώρους διαβίωσης και κοινόχρηστους χώρους εργασίας και αναψυχής εξαπλώνονται γρήγορα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.
Για ποιους είναι ιδανικά:
Νέους επαγγελματίες
Φοιτητές
Ψηφιακούς νομάδες
Επενδυτικό ενδιαφέρον: Υψηλές αποδόσεις με μειωμένο κίνδυνο κενών, καθώς απευθύνονται σε ευρύτερο κοινό.
Branded Residences: Πολυτέλεια και υπηρεσίες
Ακίνητα που συνδυάζουν ιδιοκτησία με υπηρεσίες ξενοδοχείου από καθαριότητα μέχρι concierge γίνονται όλο και πιο δημοφιλή σε premium locations όπως το Ελληνικό και η Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Ποιος τα αγοράζει:
Διεθνείς επενδυτές
Αλλοδαποί υψηλών εισοδημάτων
Έλληνες της διασποράς που θέλουν turn-key λύσεις
Βιώσιμα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα
Με την ενεργειακή κρίση και την αύξηση της ευαισθητοποίησης για το περιβάλλον, η ζήτηση για ακίνητα με:
Υψηλή ενεργειακή κατηγορία (Α+, Α++)
Φωτοβολταϊκά συστήματα
Θερμομόνωση και έξυπνα συστήματα διαχείρισης ενέργειας
...αυξάνεται συνεχώς. Παράλληλα, υπάρχουν κρατικά προγράμματα επιδότησης για ενεργειακές αναβαθμίσεις, κάνοντας την επένδυση πιο ελκυστική.
Τι σημαίνουν αυτές οι αλλαγές για εσάς;
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε
Επιλέξτε περιοχές με υποδομές: Μετρό, δρόμοι, αεροδρόμια προσθέτουν μακροχρόνια αξία
Εξετάστε νέες κατηγορίες: Co-living και βιώσιμα ακίνητα έχουν καλύτερες προοπτικές μεταπώλησης
Προσέξτε τη φορολογία: Το ΜΙΔΑ αυξάνει τη διαφάνεια, είναι σημαντικό να γνωρίζετε τις υποχρεώσεις σας
Αν είστε ιδιοκτήτης
Ενημερωθείτε για το ΜΙΔΑ: Βεβαιωθείτε ότι έχετε δηλώσει σωστά την ιδιοκτησία σας
Εξετάστε ενεργειακή αναβάθμιση: Θα αυξήσει την αξία και τη μισθωτική ελκυστικότητα του ακινήτου σας
Αξιολογήστε τη στρατηγική ενοικίασης: Οι κανονισμοί για βραχυχρόνιες μισθώσεις σκληραίνουν, σκεφτείτε μακροχρόνιες μισθώσεις
Αν είστε επενδυτής
Διαφοροποιήστε: Μην επικεντρωθείτε μόνο στην Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις
Παρακολουθήστε τα μεγάλα έργα: Οι περιοχές κοντά σε νέες υποδομές θα δουν αύξηση ζήτησης
Σκεφτείτε μακροχρόνια: Η αγορά ωριμάζει, το flipping γίνεται πιο δύσκολο, αλλά η μακροχρόνια διακράτηση παραμένει κερδοφόρα
Συμπέρασμα: Μια αγορά σε μετάβαση
Το 2026 θα είναι χρονιά προσαρμογής για την ελληνική αγορά ακινήτων. Οι ημέρες των εύκολων, διψήφιων αποδόσεων έχουν περάσει αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι οι ευκαιρίες εξαφανίστηκαν.
Η διαφορά το 2026 είναι ότι η επιτυχία απαιτεί περισσότερη έρευνα, καλύτερο σχεδιασμό και βαθύτερη κατανόηση των τοπικών δυναμικών. Οι αγοραστές που θα επωφεληθούν περισσότερο θα είναι αυτοί που:
Κατανοούν τις περιφερειακές διαφορές
Εκμεταλλεύονται τα μεγάλα έργα υποδομών
Προσαρμόζονται στις νέες τάσεις (co-living, sustainability)
Τηρούν τις φορολογικές και κανονιστικές υποχρεώσεις
Η Ελλάδα παραμένει ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς ακινήτων στην Ευρώπη αλλά η αγορά αλλάζει. Όσοι κινηθούν στρατηγικά το 2026 θα βρεθούν σε πλεονεκτική θέση για τα επόμενα χρόνια.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις τιμές, τις τάσεις και τις επενδυτικές ευκαιρίες στην ελληνική αγορά ακινήτων, επισκεφθείτε το Spitigkonzalez, την πιο ολοκληρωμένη πλατφόρμα data-driven ανάλυσης ακινήτων στην Ελλάδα.
