Que signifie marché rapide et pourquoi cela vous concerne
Chaque région possède un indice de volatilité (0-100) qui mesure à quelle vitesse le marché de la location change en termes de prix, de nombre de biens disponibles et de demande. Considérez-le comme le rythme cardiaque d'une région, un indice élevé signifie que le marché est très actif, tandis qu'un indice faible indique une stabilité.
Mais qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Cela dépend de qui vous êtes.
Si vous cherchez à louer
Marché rapide, forte volatilité (indice 20+): Le marché évolue quotidiennement. Cela signifie que :
De nouvelles maisons à louer apparaissent chaque jour
Les prix peuvent chuter brusquement (comme à Glyfada, -8,5% en une semaine)
Vous avez plus d'opportunités de négociation, mais il faut agir rapidement, les bons biens disparaissent en quelques heures.
Marché lent, faible volatilité (indice <15): Prix stables, moins d'offres, mais plus de temps pour réfléchir.
Si vous envisagez d'acheter pour investir
Haute volatilité : Plus de risque mais aussi plus de possibilités de gains. Une région avec un indice 25+ peut vous offrir d'excellents rendements locatifs si vous agissez correctement ou vous laissera avec un bien vacant si le marché tourne. La zone d'Upper Meria (+17,2%) en est un parfait exemple, gains élevés en location mais revenu imprévisible.
Faible volatilité : Gains prévisibles et stables. Idéal pour les investisseurs à long terme recherchant la sécurité.
Si vous êtes propriétaire
Haute volatilité : Vous devez ajuster fréquemment les prix pour rester compétitif. Si vous ne suivez pas le marché, vous risquez soit de perdre des locataires (prix trop élevé) soit de laisser de l'argent sur la table (prix trop bas).
Faible volatilité : Vous pouvez maintenir votre stratégie stable pendant des mois.
Les 5 grands gagnants de la semaine. Les régions qui ont explosé
#1 Ano Mera, Mykonos (Indicateur de volatilité, volatilité : 21.9)
Ce qui s'est passé : +17.2% en une semaine
Loyer moyen : 14 031€/mois (de 11 981€)Prix au mètre carré : 143€ (+14.7%)
Pourquoi cela s'est produit :
Ano Mera est un marché immobilier de luxe avec une offre extrêmement limitée. Seulement 51 maisons au total, et cette semaine 2 ont quitté le marché (probablement louées) tandis que seulement 6 nouvelles sont entrées. Lorsque la demande reste élevée et l'offre diminue, les prix s'envolent.
Ce que cela signifie pour les investisseurs :
Le rendement locatif peut atteindre 8-10% pour des biens de haute qualité, mais la forte volatilité signifie que vos revenus seront imprévisibles. Idéal pour les locations à court terme (type Airbnb) plutôt que pour la location longue durée.
Ce que cela signifie pour les locataires :
Si tu cherches Mykonos pour l'été, réserve maintenant. Les prix continueront d'augmenter à l'approche de la saison.
#2 Thermi, Thessalonique (Indicateur de volatilité, volatilité : 18.3)
Ce qui s'est passé : +5.4% prix moyen, +5.1% prix au m²
Loyer moyen : 1 155€/mois
Mouvement du marché : 23 maisons ont disparu, seulement 5 sont entrées
Pourquoi cela s'est produit :
Thermi est une banlieue émergente de Thessalonique, proche du centre mais avec un coût de vie inférieur et plus d'espace. La demande a dépassé l'offre, et nous le voyons dans les chiffres : 23 maisons ont disparu (louées ou retirées du marché) tandis que seulement 5 nouvelles sont entrées.
Ce que cela signifie :
Thermi pourrait devenir le prochain quartier chaud de Thessalonique. Si tu envisages d'investir, c'est le bon moment, avant que les prix n'augmentent davantage.
#3 Kypseli, Athènes (Indicateur de volatilité, volatilité : 23.2)
Ce qui s'est passé : +2.7% prix moyenLoyer moyen : 785€/moisMouvement du marché : 65 nouvelles maisons, 39 ont disparu
Pourquoi cela s'intéresse :
Kypseli est l'histoire à succès d'Athènes ces cinq dernières années. D'un quartier oublié, elle est devenue une zone très prisée par les jeunes professionnels et étudiants. L'indicateur 23.2 montre que le marché est dynamique, mais l'augmentation de +2.7% indique une santé solide, pas une bulle. Un loyer de 785€ pour 83 m² (moyenne) est une excellente valeur pour le centre d'Athènes. Pour les investisseurs, la combinaison d'une forte activité + croissance modérée = gains stables.
#4 Gazí, Héraklion (Indicateur de volatilité, volatilité : 18.4)
Ce qui s'est passé : +31.5% de nouvelles maisons, mais -5.0% en prix moyen
Loyer moyen : 600€/mois
Mouvement du marché : 41 nouvelles maisons, 13 ont disparu
Drapeau rouge ou opportunité :
C'est intéressant. Une très forte augmentation des maisons disponibles (+31.5%, 36 nouvelles propriétés), mais les prix ont chuté de -5%. Que signifie cela ;
Avertissement de suroffre : De nombreux propriétaires mettent en vente plusieurs biens simultanément, créant une concurrence. Pour les locataires, c'est une opportunité, les propriétaires négocieront. Pour les investisseurs, faites attention : vous pourriez avoir du mal à trouver un locataire si l'offre continue d'augmenter.
Les 5 grands perdants. Opportunités ou signaux d'alarme ;
#1 Étape, Athènes (Indice d'instabilité, volatilité : 22.9)
Ce qui s'est passé : -13,4 % prix moyen
Loyer moyen : 1 396€/mois (de 1 612€)
Mouvement du marché : 21 nouvelles maisons, 21 parties (équilibre)
Que se passe-t-il :
L'Étape est l'une des zones les plus centrales et chères d'Athènes. Le nombre de maisons est resté stable (122), mais les prix ont chuté. Deux scénarios possibles :
Théorie 1 - Panique sur les prix : Les propriétaires ont paniqué et ont baissé les prix pour ne pas rester avec des maisons vacantes. C'est une opportunité pour les locataires, vous pouvez trouver une zone précise à un prix bas.
Théorie 2 - Changement structurel : Le centre d'Athènes perd de son attrait après la pandémie ; beaucoup de professionnels travaillent à domicile et préfèrent les banlieues avec plus d'espace. C'est un signal d'alarme pour les investisseurs.
Décision : Si vous cherchez à louer, allez-y. Si vous cherchez à investir, attendez de voir si la baisse continue.
#2 Glyfada (Indice d'instabilité, volatilité : 26.6 - supérieur à la liste)
Ce qui s'est passé : -8,5 % prix moyen, -3,2 % maisons
Loyer moyen : 2 095€/mois
Mouvement du marché : 333 nouvelles maisons, 431 parties (-98 au total)
Pourquoi un indice de 26.6 :
Glyfada est la plus instable du marché de la semaine. 431 maisons ont été vendues, le chiffre le plus élevé en Grèce. Parallèlement, les prix ont chuté de -8,5 %. Que signifie cela :
Correction de suroffre : Ces derniers mois, Glyfada avait des prix légèrement supérieurs au niveau justifié par la demande. Maintenant, le marché se corrige. Beaucoup de propriétaires retirent leurs biens du marché car ils ne trouvent pas de locataires aux prix qu'ils demandaient.
Ce que cela signifie pour vous :
Si vous cherchez Glyfada, maintenant négociez. Les propriétaires ont besoin. Si vous envisagez d'investir, attendez, les prix pourraient encore baisser.
#3 Mykonos (Indice d'instabilité, volatilité : 22.9)
Ce qui s'est passé : -14,8 % prix moyen
Loyer moyen : 16 780€/mois (oui, vous avez bien lu)
Mouvement du marché : 20 nouvelles maisons, 9 parties
Ajustement saisonnier :
Mykonos est un marché purement saisonnier. En janvier, la demande est minimale, personne ne loue une villa pour 16 780€ en hiver. Les prix chutent naturellement. Ce n'est pas un signal d'alarme, c'est simplement le cycle du marché.
Si vous êtes intéressé par Mykonos : Regardez à nouveau en avril. Les prix vont à nouveau monter en flèche.
#4 Alimos (Indice d'instabilité, volatilité : 21.6)
Ce qui s'est passé : -5,0 % prix moyen
Loyer moyen : 1 373€/mois
Mouvement du marché : 131 nouvelles maisons, 90 parties
Pourquoi un indice de 21.6 :
Glyfada est la plus instable du marché de la semaine. 431 maisons ont été vendues, le chiffre le plus élevé en Grèce. En même temps, les prix ont chuté de -8,5 %. Que signifie cela :
Correction de surproduction : Ces derniers mois, Glyfada avait des prix légèrement supérieurs au niveau justifié par la demande. Maintenant, le marché se corrige. Beaucoup de propriétaires retirent leurs biens du marché car ils ne trouvent pas de locataires aux prix qu'ils demandaient.
Ce que cela signifie pour vous :
Si vous cherchez Mykonos, attendez, les prix pourraient encore monter.
La grande image : Que nous disent les données
Lorsque vous regardez 15 zones à forte volatilité, vous commencez à voir des motifs.
1. Les zones en bord de mer sont par nature instables.
Glyfada (26,6), Alimos (21,6), Mykonos (22,9), ont toutes un indice >20. Pourquoi ? Deux raisons :
Effet saisonnier : La demande varie énormément entre l'été et l'hiver
Effet du tourisme : De nombreux biens sont transformés en locations à court terme en été, ce qui fait fluctuer le marché de la location longue durée
Conclusion pour les investisseurs : Zones en bord de mer = gains plus élevés mais plus de risques. Si vous ne pouvez pas gérer l'instabilité, regardez les banlieues.
2. Les banlieues montent
Thermi (+5,4%), Gazi (+31,5% pour les maisons), Prophet Elias (+22,4% pour les maisons). Le motif est clair : les gens s’éloignent du centre. Ils veulent plus d’espace, un coût de vie plus bas, et le télétravail rend cela possible.
Prévision : Les banlieues bien connectées au centre (métro, bus) continueront à monter en 2026.
3. Patras est le marché caché
3 381 maisons dans la 4e communauté de Patras avec un loyer moyen seulement 476€/mois. Indice 25,7, c’est-à-dire un marché actif avec du mouvement. C’est un marché sous-évalué. Si tu cherches un investissement abordable avec un bon potentiel
4. 1 890 annonces ont disparu en une semaine
1 890 biens immobiliers qui étaient disponibles la semaine dernière n'existent plus dans les annonces. Quelqu'un les a loués, quelqu'un les a achetés ou les a retirés du marché.
Que signifie cela ? Le marché bouge rapidement. Si vous voyez une maison aujourd'hui et que vous vous dites que vous allez y réfléchir jusqu'au week-end, il est très probable qu'elle ait déjà été louée ou vendue. Surtout dans des quartiers dynamiques comme Glyfada, Kypseli, la Place d'Attique, les bons biens immobiliers se vendent en quelques heures.
Comment exploiter ces données
1. Surveillez la dynamique de votre région
Si la région qui vous intéresse a :
Haute volatilité (indice >25) : Consultez les annonces tous les jours, car elles changent constamment.
Moyenne (15–25) : Il suffit de vérifier 2–3 fois par semaine.
Faible (<15) : Une vérification hebdomadaire suffit.
Petite astuce : Activez les notifications par email sur Spitigkonzalez, pour être informé automatiquement lorsque de nouvelles annonces correspondant à vos critères sont publiées.
2. Reliez la volatilité à l'activité sur le marché
Regardez l'image dans son ensemble :
De nombreuses nouvelles annonces + prix bas (ex. Gazi) : Surplus, bonne nouvelle pour les locataires, plus risqué pour les investisseurs.
Peu d'annonces + prix élevés (ex. Ano Mera) : La demande dépasse l'offre ; si vous souhaitez louer/acheter, vous devez agir rapidement.
Équilibre (environ autant d'annonces entrent qu'en sortent, ex. Nea Smyrni) : Marché plus stable, sain.
3. Configurez des notifications pour les changements brusques
Sur Spitigkonzalez, vous pouvez régler des notifications lorsque,
L'indice de volatilité d'une région dépasse 25.
Les prix chutent de plus de 5%.
De nombreuses nouvelles annonces apparaissent soudainement en peu de temps.
Pourquoi c'est important : L'information a une date d'expiration. Si vous apprenez que Glyfada a chuté de -8,5% au moment où cela se produit, vous pouvez l'utiliser dans la négociation. Si vous l'apprenez deux semaines plus tard, les meilleures propriétés seront déjà vendues.
Le marché n'attend pas
Cette analyse est réalisée chaque semaine dans toute la Grèce et l'image change constamment. Des zones qui sont aujourd'hui abordables peuvent en quelques semaines connaître une hausse soudaine, tandis que des zones coûteuses peuvent se corriger à la baisse.
Le marché immobilier grec en 2026 n'est pas statique, il change jour après jour. Sans outils qui donnent une vision en temps réel, vous avancez à l'aveugle, alors que quelqu'un d'autre qui possède les données agit avant vous.
Si ces informations vous aident à mieux comprendre le marché, imaginez ce que vous gagnerez en recevant chaque semaine un rapport détaillé sur les zones directement dans votre boîte mail. Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter de Spitigkonzalez ici : https://spitigkonzalez.gr/register
