1. Digitalización y registro de MIDAS: El fin de la incertidumbre fiscal
El cambio más grande que se avecina en el mercado inmobiliario griego no tiene que ver con la oferta y la demanda, sino con la forma en que el estado monitorea y grava la propiedad inmobiliaria.
A partir de 2026, se espera que entre en pleno funcionamiento el Registro de Propietarios de Derechos Inmobiliarios (MIDAS), que fue legislado en julio de 2025. Un sistema digital que cambia radicalmente los datos. Por primera vez, toda la información sobre la propiedad inmobiliaria, desde los propietarios hasta los arrendamientos, préstamos y cargas, se recopila en una plataforma digital unificada.
Qué cambia para los propietarios:
Declaración obligatoria de todos los datos de propiedad hasta el 31 de diciembre de 2025
Transparencia total en los arrendamientos y los ingresos por alquileres
Verificación automática con los datos fiscales
Ventajas para los compradores:
Acceso inmediato al historial de la propiedad
Reducción del tiempo para verificaciones notariales
Mayor seguridad jurídica
Para la compra en general:
Mayor transparencia en precios y transacciones
Dificultad para ocultar ingresos por alquileres a corto plazo
Posible presión sobre los propietarios que no declaran alquileres
Se espera que MIDAS conduzca a un mercado más ordenado, así como a un control fiscal más estricto, especialmente para alquileres a corto plazo y propiedades de inversión.
2. Precios de inmuebles por zona: Dónde suben y dónde se estabilizan
La situación del mercado inmobiliario griego en 2026 no es uniforme. Mientras algunas zonas continúan mostrando un crecimiento fuerte, otras entran en una fase de estabilización o incluso de caída.
Atenas y Riviera Ateniense. En la capital, la diferenciación es marcada.
Zonas con aumento continuo:
Barrios del sur y Riviera Ateniense (Glyfada, Voula, Vouliagmeni): Los precios oscilan entre €3.700 y €4.500 por m², con El Pireo actuando como imán de demanda
Barrios centrales (Kallithea, Pagrati, Agios Ioannis): €2.200–€2.800 por m², con demanda constante de profesionales y nuevas familias
Barrios del norte (Marousi, Kifisia): €3.000–€3.300+ por m², apoyados por la expansión del metro
Zonas en estabilización:
Barrios del oeste: La demanda permanece estable pero sin los ritmos de crecimiento de años anteriores
Barrios sobreconstruidos: Áreas con construcción excesiva enfrentan riesgo de caída de precios
Salónica: La gran oportunidad
La segunda ciudad más grande del país sigue siendo uno de los destinos más atractivos para inversores:
Casco histórico: €1.800–€3.200 por m².
Kalamaria (zona costera): €2.200–€3.800 por m².
Panorama: €2.000–€3.500 por m².
Salónica ofrece la mayor ventaja para nuevos inversores: precios de entrada más bajos combinados con altos rendimientos por alquiler, gracias a la fuerte demanda estudiantil y profesional.
Resto de Grecia
Creta: €1.800–€5.000+ por m² dependiendo de la zona—fuerte demanda turística a largo plazo
Halkidiki: €2.000–€4.500+ por m².—alquileres de verano con altos rendimientos
Peloponeso: €1.500–€2.300 por m².—la mejor relación calidad-precio para vivienda permanente
3. Los 3 grandes proyectos que cambian el mapa de inversiones
Grecia se encuentra en medio de uno de los mayores ciclos de infraestructura de las últimas décadas. Estos proyectos no solo mejoran las infraestructuras, sino que también remodelan áreas enteras y crean nuevos puntos calientes de inversión.
El Ελληνικό:
El antiguo aeropuerto se transforma en un parque metropolitano, centro comercial, marina y complejo residencial. El impacto ya es visible:
Los precios en los suburbios del sur han aumentado exponencialmente
Nuevos hoteles y tiendas abren continuamente
La zona se está convirtiendo en un destino premium para compradores internacionales
Se espera que la finalización de las primeras fases del proyecto continúe impulsando la tendencia alcista de los precios en Glyfada, Ελληνικό, Voula y Vouliagmeni.
Línea 4 del metro:
La nueva línea de metro conectará áreas que hasta ahora estaban subvaloradas debido a la dificultad de acceso. El diseño incluye:
Conexión Goudi - Kallithea - Parque Veíkou
Conexión con el puerto de El Pireo y KTEL
Reducción de tiempos de desplazamiento hasta en un 40%
Se espera que las áreas cercanas a las nuevas estaciones experimenten un aumento en la demanda y una mejora en los precios del 10-20% en los próximos años.
Aeropuerto de Kastelli:
El nuevo aeropuerto de Heraklion, que se espera que esté listo en 2027, será uno de los más grandes de Grecia. Reducirá los tiempos de acceso desde Europa y potenciará aún más la demanda turística.
Aumentará el interés por inversiones inmobiliarias en la zona de Heraklion y el norte de Creta.
4. La Nueva era después del Golden Visa. Nómadas digitales y dispersión
El Golden Visa fue durante años el principal guía de inversiones extranjeras en el mercado griego. Con los cambios regulatorios recientes y especialmente el aumento del umbral de inversión en ciertas áreas, el mercado se dirige a nuevos públicos.
Nómadas digitales y trabajadores remotos
La pandemia y la expansión del teletrabajo crearon una nueva categoría de compradores:
Profesionales que trabajan remotamente para empresas internacionales
Nómadas digitales que buscan base en el Mediterráneo
Jubilados extranjeros con ingresos moderados pero estables
Qué buscan:
Conexión a internet confiable
Alta calidad de vida y bajo costo de vida
Acceso fácil a aeropuertos
Seguridad y estabilidad
Áreas preferidas: Atenas (zonas centrales y costeras), islas con comunidad permanente (Creta, Corfú, Paros), Tesalónica.
Dispersión y retorno de griegos
Cada vez más griegos de la diáspora, especialmente de EE. UU., Australia y Reino Unido, optan por comprar propiedades en Grecia, ya sea como segunda residencia o para regresar de forma permanente.
Características de este mercado:
Búsqueda de calidad y especificaciones modernas
Preferencia por propiedades renovadas listas para usar
Interés en áreas con comunidades griegas en desarrollo
Jubilados europeos
Con el aumento de los límites del Golden Visa, muchos jubilados europeos se dirigen a Grecia como destino para residencia permanente, no por inversión, sino por estilo de vida.
Qué buscan:
Clima suave y alta calidad de vida
Precios asequibles en comparación con Europa Occidental
Acceso a atención sanitaria
5. Tendencias de vivienda: Co-living, Residencias de Marca y actualización energética
El cambio en los perfiles de los compradores conduce a nuevas tendencias en el tipo de propiedades solicitadas.
Co-living: La respuesta a la crisis de vivienda asequible
Los proyectos de co-living, edificios con espacios privados de vivienda y áreas comunes de trabajo y ocio, se están expandiendo rápidamente en Atenas y Tesalónica.
¿Para quiénes son ideales?
Nuevos profesionales
Estudiantes
Nómadas digitales
Interés en inversión: Altos rendimientos con menor riesgo de vacíos, ya que están dirigidos a un público más amplio.
Residencias de Marca: Lujo y servicios
Propiedades que combinan propiedad con servicios hoteleros, desde limpieza hasta conserjería, se vuelven cada vez más populares en ubicaciones premium como el Ελληνικό y la Riviera de Atenas.
¿Quién las compra?
Inversionistas internacionales
Extranjeros con altos ingresos
Griegos de la diáspora que buscan soluciones llave en mano
Propiedades sostenibles y energéticamente eficientes
Con la crisis energética y el aumento de la conciencia ambiental, la demanda de propiedades con:
Alta categoría energética (A+, A++)
Sistemas fotovoltaicos
Aislamiento térmico y sistemas inteligentes de gestión energética
...que aumenta constantemente. Además, existen programas estatales de subsidios para mejoras energéticas, haciendo la inversión más atractiva.
¿Qué significan estos cambios para usted?
Si está pensando en comprar
Elija áreas con infraestructura: Metro, carreteras, aeropuertos añaden valor a largo plazo
Considere nuevas categorías: Co-living y bienes raíces sostenibles tienen mejores perspectivas de reventa
Preste atención a la fiscalidad: El MIDA aumenta la transparencia, es importante conocer sus obligaciones
Si es propietario
Infórmese sobre el MIDA: Asegúrese de declarar correctamente su propiedad
Considere la mejora energética: Aumentará el valor y la atractividad del alquiler de su propiedad
Evalúe su estrategia de alquiler: Las regulaciones para alquileres a corto plazo se endurecen, considere alquileres a largo plazo
Si es inversor
Diferencie: No se centre solo en Atenas, Salónica y Creta ofrecen mejores rendimientos
Siga los grandes proyectos: Las áreas cercanas a nuevas infraestructuras verán aumentar la demanda
Considere a largo plazo: El mercado madura, el flipping se vuelve más difícil, pero mantener a largo plazo sigue siendo rentable
Conclusión: Un mercado en transición
El 2026 será un año de adaptación para el mercado inmobiliario griego. Los días de rentabilidades fáciles y de doble dígito han pasado, pero eso no significa que las oportunidades hayan desaparecido.
La diferencia en 2026 es que el éxito requiere más investigación, mejor planificación y una comprensión más profunda de las dinámicas locales. Los compradores que se beneficiarán más serán aquellos que:
Comprenden las diferencias regionales
Aprovechan los grandes proyectos de infraestructura
Se adaptan a las nuevas tendencias (co-living, sostenibilidad)
Cumplen con las obligaciones fiscales y regulatorias
Grecia sigue siendo uno de los destinos inmobiliarios más atractivos de Europa, pero el mercado está cambiando. Quienes actúen estratégicamente en 2026 estarán en una posición ventajosa para los próximos años.
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