El mercado inmobiliario griego en un callejón sin salida. Casas caras, menos transacciones y colapso de la nueva construcción.

Casas más caras, menos transacciones

Según los últimos datos, los precios de los apartamentos en Grecia en 2025 aumentan a una tasa de alrededor del 6–7% anual, después de los incrementos de dos dígitos en 2023–2024. El mercado muestra resistencia, alimentada por el turismo, inversores extranjeros y el interés en propiedades en Atenas y destinos populares, pero la dinámica ya no es tan frenética. Al mismo tiempo, se estima que el número de transacciones ha disminuido aproximadamente un 15% a nivel nacional, con Atenas mostrando una caída aún mayor en el volumen de compraventas. Prácticamente, menos compradores avanzan en la compra, ya sea porque los precios se han escapado de los ingresos o porque la financiación sigue siendo difícil.​

Esta situación crea una paradoja: el valor de los inmuebles sube, pero el acceso a la propiedad se vuelve cada vez más difícil para los hogares de ingresos medios. Las investigaciones muestran que la demanda de vivienda sigue siendo fuerte – la necesidad de vivienda no desaparece – pero una parte importante se desplaza hacia el alquiler o la postergación de la compra, con lo que ello implica para la cohesión social y la movilidad de los jóvenes.​

El gran agujero en la oferta

Si algo realmente preocupa a los analistas, no son solo los precios altos, sino la caída en las nuevas construcciones. Los datos disponibles más recientes muestran una disminución espectacular. En ciertos períodos, la reducción en las nuevas licencias de construcción y en la actividad constructora alcanza o incluso supera el 25–30%, mientras que en las muestras de los primeros meses de 2025 se registran caídas de más del 35% en superficie y volumen. Paralelamente, en términos anuales, las nuevas licencias de viviendas han disminuido aproximadamente un 26–27%, con Attica, donde el problema de vivienda es más agudo, registrando caídas de doble dígito en las nuevas viviendas que salen al mercado.​

La causa no es una sola. Por un lado, el aumento del coste de construcción y la falta de personal especializado presionan a los constructores y reducen los márgenes de beneficio. Por otro lado, las decisiones judiciales que frenaron regulaciones favorables y “bonos” de construcción, junto con los retrasos burocráticos, crean un entorno de incertidumbre para nuevas inversiones en viviendas. La demanda permanece alta, la oferta no se renueva al mismo ritmo y la estantería del mercado se vacía progresivamente.​

Quién mantiene vivas los precios

En este escenario, una de las principales razones por las que los precios resisten correcciones es la presencia de inversores extranjeros y el segmento del mercado turístico y de lujo. Programas como el Golden Visa siguen atrayendo capitales, con las solicitudes de permisos de residencia por inversión en inmuebles aumentando más del 30% a principios de 2025, incluso si la entrada neta de inversiones extranjeras directas en viviendas muestra fluctuaciones.​

Al mismo tiempo, Grecia sigue siendo considerada relativamente barata en comparación con otros mercados de Europa Occidental, especialmente en lo que respecta a propiedades junto al mar y turísticas. Esto mantiene vivo el interés en viviendas de lujo, casas de verano de alto valor y propiedades de inversión de alquiler a corto plazo, creando un mercado de dos velocidades, una parte premium que se mueve con criterios internacionales y una parte masiva donde los ingresos griegos simplemente no alcanzan.​

El riesgo de una exclusión costosa

La convergencia de estas tendencias, aumento de precios, disminución de transacciones, colapso de la nueva construcción, genera el riesgo de una exclusión costosa para gran parte de la sociedad. Si la oferta de nuevas viviendas continúa siendo insuficiente respecto a la demanda, es probable que los precios permanezcan altos o incluso aumenten, incluso en un entorno de incrementos más suaves o estabilización. Ya, las investigaciones muestran que la mayoría de los profesionales del mercado no esperan una caída de precios, sino principalmente estabilización o pequeños aumentos en los próximos años.​

Para los jóvenes, las parejas que quieren formar una familia y los hogares de ingresos medios, esto se traduce en mayor dependencia del alquiler, aumento del coste de la vivienda como porcentaje del ingreso y, a menudo, en la reducción del sueño de la propiedad. El acceso a créditos hipotecarios mejora marginalmente, con un pequeño aumento en la concesión de nuevos préstamos hipotecarios, pero el alto coste de compra limita quiénes realmente pueden beneficiarse.​

Qué significan todo esto para el día siguiente

El mercado inmobiliario griego se encuentra en un delicado punto de equilibrio. Por un lado, sigue siendo atractivo para inversores, ofreciendo una combinación de aumento de valores, demanda de alquiler y interés internacional. Por otro lado, la contracción de la nueva construcción y el alejamiento de los compradores nacionales del mercado de propiedad generan una tensión estructural que, si no se aborda con políticas de vivienda, corre el riesgo de convertirse en un problema de vivienda permanente.​

Lo que ahora se requiere no es solo atraer capitales, sino equilibrar la dinámica de inversión y el derecho a una vivienda asequible. Sin un aumento en la producción de nuevas viviendas, una política de vivienda coherente y la simplificación de las reglas que bloquean el desarrollo, el mercado inmobiliario seguirá mostrando indicadores en alza, pero para cada vez menos personas.​