Τι σημαίνει κατάρρευση αγοράς
Όταν μιλάμε για κατάρρευση στην αγορά ακινήτων, εννοούμε μια απότομη και παρατεταμένη πτώση των τιμών, συνήθως 20% ή περισσότερο σε σύντομο χρονικό διάστημα. Κάτι τέτοιο συνέβη στην Ελλάδα μεταξύ 2008 και 2017, όταν οι τιμές έπεσαν κατά 42,5% λόγω της οικονομικής κρίσης.
Από το 2017 και μετά, οι τιμές ανέκαμψαν σταδιακά. Αλλά το 2025 και το 2026, τα πράγματα αλλάζουν ξανά, όχι με κατάρρευση, αλλά με επιβράδυνση.
Πού βρισκόμαστε σήμερα. Τα πρόσφατα στοιχεία
Τα τελευταία στοιχεία από την ελληνική αγορά δείχνουν μια σαφή επιβράδυνση.
Τιμές πώλησης: Οι μέσες τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 6,2% το 2025, σε σύγκριση με 8,6% το 2024. Η ανάπτυξη συνεχίζεται, αλλά με πολύ πιο αργό ρυθμό.
Πωλήσεις: Οι συναλλαγές μειώθηκαν κατά 15% σε εθνικό επίπεδο, με την Αθήνα να καταγράφει πτώση 18% το πρώτο τρίμηνο του 2025.
Νέες κατασκευές: Η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε κατά 27%, δημιουργώντας ερωτήματα για την προσφορά στο μέλλον.
Περιφερειακές διαφορές. Ενώ η Αθήνα ανέβηκε μόλις 5,5%, η Θεσσαλονίκη κατέγραψε 10% αύξηση, ένδειξη ότι η αγορά κινείται ανομοιόμορφα.
Όπως είδαμε και στην ανάλυσή μας για τις 15 πιο ασταθείς αγορές ορισμένες περιοχές κινούνται πολύ γρήγορα ενώ άλλες παραμένουν σταθερές. Αυτή η ανομοιομορφία είναι χαρακτηριστικό μιας αγοράς που μετατίθεται από ανάπτυξη σε ωρίμανση.
Υπάρχει φούσκα; Τι λένε οι αξιολογήσεις.
Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι τιμές των ελληνικών ακινήτων είναι περίπου 20% υψηλότερες από τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς, όπως εισοδήματα και ενοίκια. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει υπερτίμηση, αλλά όχι ακραία φούσκα.
Η κατάσταση διαφέρει από την προ του 2008 περίοδο, όταν οι εύκολες πιστώσεις και η κερδοσκοπική οικοδομή οδήγησαν σε ανεξέλεγκτη άνοδο. Σήμερα, οι τράπεζες είναι πιο προσεκτικές και οι νέες κατασκευές περιορισμένες, γεγονός που μειώνει την πιθανότητα απότομης κατάρρευσης.
Αντίθετα, τα στοιχεία δείχνουν μια σταδιακή διόρθωση ή παρατεταμένη περίοδο σταθερότητας. Όπως αναλύσαμε στο άρθρο μας για το παράδοξο ενικοίου και αγοράς σε ορισμένες περιοχές τα ενοίκια πέφτουν ενώ οι τιμές αγοράς ανεβαίνουν, ένα φαινόμενο που υποδηλώνει αναπροσαρμογή, όχι κατάρρευση.
Οι βασικοί παράγοντες κινδύνου
Κόστος δανεισμού και προσιτότητα
Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έφτασαν στο 3,6-4%, από ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Αυτό μειώνει τη δανειοδοτική ικανότητα των αγοραστών και περιορίζει τη ζήτηση. Παράλληλα, ο πληθωρισμός παραμένει στο 2,5-3,4%, πιέζοντας τα πραγματικά εισοδήματα.
Το αποτέλεσμα; Λιγότεροι άνθρωποι μπορούν να αγοράσουν σπίτι στις σημερινές τιμές.
Ξένες επενδύσεις
Οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 18% το πρώτο εξάμηνο του 2025. Οι αυστηρότεροι κανόνες για βραχυχρόνιες μισθώσεις (όπως το Airbnb) και οι περιορισμοί στην ιδιοκτησία από μη κατοίκους έχουν μειώσει την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, μια βασική πηγή ανόδου των τιμών τα προηγούμενα χρόνια.
Όπως αναλύσαμε στο άρθρο μας για τις 5 μεγάλες αλλαγές που έρχονται το 2026 οι ρυθμιστικές αλλαγές θα επηρεάσουν σημαντικά την αγορά, ιδίως στις τουριστικές περιοχές.
Προσφορά και κατασκευές
Η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί δραματικά. Αυτό θα μπορούσε να στηρίξει τις τιμές βραχυπρόθεσμα, αλλά δημιουργεί κίνδυνο μελλοντικής έλλειψης προσφοράς αν η ζήτηση ξανανεβεί.
Οικονομική ανάπτυξη και απασχόληση
Η ανάπτυξη του ΑΕΠ έχει επιβραδυνθεί και η ανεργία παραμένει πάνω από 10%. Η μειωμένη εμπιστοσύνη καταναλωτών και επιχειρήσεων υποδηλώνει ότι η οικονομία δεν μπορεί να στηρίξει συνεχή γρήγορη ανάπτυξη στις τιμές των ακινήτων.
Κυβερνητικές πολιτικές, τι αλλάζει.
Η κυβέρνηση έχει εισαγάγει σημαντικές αλλαγές που διαμορφώνουν την αγορά. Αυστηρότεροι κανόνες για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Περιορισμοί στο Airbnb και άλλες πλατφόρμες έχουν μειώσει την κερδοσκοπία σε μεγάλες πόλεις.
Νέοι φόροι ακινήτων. Επιπλέον φορολογία και αυστηρότεροι έλεγχοι κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες έχουν αυξήσει το κόστος συμμόρφωσης.
Επιδοτήσεις για ανακαινίσεις. Παράλληλα, προγράμματα για ενεργειακές αναβαθμίσεις και αστική ανάπλαση ενθαρρύνουν επενδύσεις σε παλαιότερα κτίρια.
Όπως αναλύσαμε στο άρθρο μας για το νέο πρόγραμμα επιδότησης ανακαινίσεωνυπάρχουν ευκαιρίες για ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν κρατικές χρηματοδοτήσεις μέχρι και 90% του κόστους. Το συνολικό αποτέλεσμα, μια πιο ισορροπημένη αλλά πιο αργή αγορά.
Πώς μπορούν να επηρεάσουν τα υψηλότερα επιτόκια τους αγοραστές το 2026
Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν φτάσει περίπου στο 5%, τα υψηλότερα της τελευταίας δεκαετίας. Αυτό καθιστά τον δανεισμό ακριβότερο και μειώνει την αγοραστική δύναμη.
Για τους πωλητές, αυτό σημαίνει μεγαλύτερους χρόνους πώλησης και πίεση να προσαρμόσουν τις τιμές τους. Για τους κατασκευαστές, το υψηλό κόστος κατασκευής και οι λιγότερες νέες αναπτύξεις σημαίνουν μειωμένη προσφορά.
Αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά μέχρι το τέλος του 2026, η αγορά θα παραμείνει καταπιεσμένη, αλλά η περιορισμένη προσφορά μπορεί να αποτρέψει μεγάλη διόρθωση τιμών.
Συμπέρασμα. Διόρθωση, όχι κατάρρευση
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα το 2026 δεν κατευθύνεται προς κατάρρευση, αλλά μπαίνει σε φάση επιβράδυνσης και προσαρμογής. Οι τιμές παραμένουν υψηλές, αλλά η ζήτηση εξασθενεί, η προσφορά μειώνεται και οι ρυθμίσεις σφίγγουν.
Τα βασικά σημεία που πρέπει να παρακολουθούμε είναι:
Η πορεία των επιτοκίων
Η οικοδομική δραστηριότητα
Οι ξένες επενδύσεις
Οι κυβερνητικές πολιτικές
Όπως έχουμε δει και στα εβδομαδιαία μας στοιχεία για τις πιο ασταθείς αγορές, η αγορά κινείται με διαφορετικούς ρυθμούς ανά περιοχή. Κάποιες περιοχές εξακολουθούν να ανεβαίνουν γρήγορα, ενώ άλλες διορθώνουν.
Η σωστή προσέγγιση δεν είναι ο πανικός, αλλά η ενημέρωση. Να ξέρεις τι συμβαίνει στην περιοχή που σε ενδιαφέρει, να παρακολουθείς τις τάσεις, και να κινείσαι με βάση πραγματικά δεδομένα, όχι φήμες.
Στο Spitigkonzalez παρακολουθούμε 300+ περιοχές σε πραγματικό χρόνο, με εβδομαδιαίες αναλύσεις τιμών, αστάθειας αγοράς και ευκαιριών. Γιατί στην αγορά ακινήτων, η πληροφορία είναι η καλύτερη επένδυση.
