Στο Spitigkonzalez βλέπουμε στα δεδομένα μας ότι η ζήτηση δεν είναι καθόλου τυχαία. Υπάρχουν συγκεκριμένα μεγέθη, ηλικίες κτιρίων και περιοχές που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον και άλλα που πιέζονται. Αν έχεις εξοχικό ή σκέφτεσαι να αγοράσεις, το ερώτημα δεν είναι μόνο πόσο κάνει αλλά σε ποια κατηγορία του σημερινού market ανήκει το ακίνητό σου.
1. Το προφίλ ζήτησης: η αγορά έχει πολωθεί
Οι αναλύσεις για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δείχνουν ότι η ζήτηση, ιδίως από το εξωτερικό, συγκεντρώνεται όλο και πιο έντονα σε δύο άκρα.
Μικρά, νεότερα ακίνητα 35-70 τ.μ.
Για χρήση ως εξοχική κατοικία διαφυγής ή ακόμα πιο συχνά για επενδυτική αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ζητούνται μοντέρνα, λειτουργικά διαμερίσματα ή μικρά σπίτια, με καλό access σε θάλασσα/υποδομές και περιορισμένες ανάγκες ανακαίνισης.Πολυτελή ακίνητα άνω των 600.000 €
Σε αυτό το segment, τα τελευταία χρόνια καταγράφεται πολύ έντονη αύξηση συναλλαγών. Σε ορισμένες αναφορές εκτιμάται ότι 1 στα 4 εξοχικά που πωλούνται πλέον κινείται σε αυτό το ύψος τιμής. Αφορά κυρίως βίλες, μεγάλα παραθαλάσσια ακίνητα και properties σε διεθνώς αναγνωρισμένους προορισμούς.
Το μεγάλο θύμα αυτής της πόλωσης είναι τα μεσαία, παλαιότερα ακίνητα 80-120 τ.μ.. Σε όλη την Ελλάδα, βλέπουμε ότι το μερίδιό τους στις συναλλαγές μειώνεται, ενώ τα νεόδμητα και τα πολύ high‑end αυξάνουν το βάρος τους.
Με απλά λόγια, αν έχεις ένα παλιότερο, μεσαίο εξοχικό, δεν παίζεις πια στο mainstream της ζήτησης. Η αγορά σου ζητά έκπτωση για να σε επιλέξει απέναντι σε νεότερα ή πιο ειδικά ακίνητα.
2. Πού κοιτούν οι ξένοι και γιατί
Τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς ακινήτων δείχνουν ότι ο χάρτης της διεθνούς ζήτησης έχει αρχίσει να ξεκαθαρίζει.
Κρήτη
Παραμένει η Νο1 επιλογή για ξένους αγοραστές, με συνδυασμό κλίματος, αεροπορικής συνδεσιμότητας και διαθεσιμότητας διαφορετικών τύπων ακινήτων (από μικρά διαμερίσματα μέχρι βίλες).Κέρκυρα
Ισχυρή ζήτηση από Βορειοδυτική Ευρώπη, με έμφαση σε properties με θέα, πρόσβαση σε θάλασσα και παραδοσιακό χαρακτήρα.Περιοχή Καλαμάτας / Costa Navarino
Η διεθνής προβολή και τα μεγάλα resort projects έχουν τραβήξει βλέμματα και κεφάλαια. Εδώ η αγορά είναι πιο premium και η συζήτηση γίνεται σε άλλο επίπεδο τιμών.Θεσσαλονίκη
Αναδυόμενος προορισμός για ξένους επενδυτές, με χαμηλότερες τιμές από Αθήνα και προοπτική υπεραξιών σε συγκεκριμένες γειτονιές.
Παράλληλα, το προφίλ ανά χώρα διαφέρει.
Γερμανοί και Γάλλοι εστιάζουν συχνά σε εξοχική κατοικία με κύρια χρήση ιδιοκατοίκησης (2η κατοικία).
Ολλανδοί και Ισραηλινοί κοιτούν περισσότερο απόδοση και μελλοντική μεταπώληση, με μεγαλύτερη άνεση σε βραχυχρόνια μίσθωση, πιο ζωντανές αγορές και δυνατότητα exit σε 5-10 χρόνια.
3. Αν έχεις εξοχικό, σε ποια κατηγορία ανήκεις;
Εδώ είναι το κρίσιμο σημείο για σένα. Αν έχεις εξοχικό (ή σκέφτεσαι να αγοράσεις), χρειάζεται να ξέρεις πού ακριβώς τοποθετείται το ακίνητό σου μέσα σε αυτό το νέο τοπίο
Είναι μικρό/μεσαίο/μεγάλο;
Πόσο παλιό είναι;
Σε περιοχή με διεθνή ζήτηση ή σε πιο εγχώριο προορισμό;
Σε τι επίπεδο τιμών παίζει η περιοχή σου σε σχέση με τα hotspots (Κρήτη, Κέρκυρα, Costa Navarino, Θεσσαλονίκη);
Αν, για παράδειγμα, έχεις παλιότερο εξοχικό 90-100 τ.μ. σε μη‑prime περιοχή, πρέπει να ξέρεις ότι:
ανταγωνίζεσαι νεότερα, μικρότερα σπίτια που βγαίνουν στην αγορά με σύγχρονη αισθητική και λιγότερες ανάγκες ανακαίνισης,
οι αγοραστές, ειδικά οι ξένοι, έχουν πια δεδομένα και ξέρουν πόσο κοστίζει ένα νεόδμητο 60-70 τ.μ. λίγα χιλιόμετρα πιο πέρα.
Άρα, η συζήτηση δεν είναι απλώς πόσο έκανε μια τέτοια εξοχική το 2019, αλλά πού στέκεται σήμερα το δικό σου ακίνητο σε σχέση με τις πραγματικές εναλλακτικές του αγοραστή.
4. Πώς σε βοηθά το Spitigkonzalez να δεις τη θέση σου στην αγορά
Εδώ μπαίνουν τα εργαλεία και τα δεδομένα του Spitigkonzalez. Μέσα από τα εβδομαδιαία Sale Market - Top 15 Most Volatile Markets βλέπεις:
σε ποιες περιοχές αυξάνονται ή μειώνονται οι μέσες τιμές,
ποια markets έχουν υψηλή δραστηριότητα (πολλές νέες και αποσυρόμενες αγγελίες),
πού η αγορά είναι ώριμη και πού αναδυόμενη.
Με το SpitiAI μπορείς να κάνεις πολύ συγκεκριμένες ερωτήσεις, όπως:
Πώς συγκρίνονται οι τιμές πώλησης στην περιοχή του εξοχικού μου με τις τιμές σε Κρήτη/Κέρκυρα/Καλαμάτα/Θεσσαλονίκη;
Σε ποιο percentile τιμών βρίσκεται ένα σπίτι σαν το δικό μου (μέγεθος, ηλικία, περιοχή) σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά;
Θεωρείς την περιοχή μου ώριμη ή αναδυόμενη αγορά; Ποια είναι τα υπέρ/κατά για έναν μικροεπενδυτή;
Αν είσαι αγοραστής εξοχικού, μπορείς να κάνεις το ανάποδο.
Δείξε μου 3 περιοχές σε Ελλάδα που προσελκύουν ξένους αγοραστές, με budget έως Χ €.
Πού έχω μεγαλύτερη πιθανότητα υπεραξίας αν κρατήσω το ακίνητο 10 χρόνια;
5. Τι σημαίνει αυτό πρακτικά για σένα
Αν έχεις εξοχικό σε μία από τις περιοχές με διεθνή ζήτηση, η πιθανότητα να βρεις αγοραστή είναι υψηλή. Το ερώτημα όμως δεν είναι αν θα βρεις, αλλά σε ποια τιμή και με τι επίπεδο διαπραγμάτευσης. Οι ξένοι αγοραστές έχουν πρόσβαση σε δεδομένα, συγκρίνουν περιοχές, μεγέθη και ηλικίες κτιρίων, και ξέρουν πότε μια τιμή δεν στέκεται.
Αν το ακίνητό σου είναι παλαιότερο, μεγαλύτερο από αυτό που ζητά η τρέχουσα ζήτηση ή σε τιμή που δεν ανταποκρίνεται στην αγορά, η διαπραγμάτευση δεν θα γίνει με το συναίσθημα αλλά με νούμερα.
Το πλεονέκτημα σου είναι να μπεις σε αυτή τη συζήτηση έχοντας δει πρώτα τα ίδια νούμερα
να ξέρεις πώς στέκονται οι τιμές στην περιοχή σου σε σχέση με τις περιοχές‑μαγνήτες,
να γνωρίζεις αν η αγορά σου είναι ώριμη (σταθερή) ή αναδυόμενη (με περισσότερο ρίσκο/ευκαιρία),
να έχεις μια ρεαλιστική εικόνα για το τι μπορείς να ζητήσεις και πού λογικά θα κλείσει η συμφωνία.
Αυτό ακριβώς κάνει το Spitigkonzalez. Παίρνει τα δεδομένα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα και τα φέρνει σε μορφή που μπορεί να χρησιμοποιήσει ο μικρο επενδυτής και ο ιδιοκτήτης εξοχικού. Για να μην ξέρουν μόνο οι ξένοι τι αγοράζουν αλλά να ξέρεις κι εσύ τι έχεις.
