1. Digitalizzazione e registro MIDA: La fine dell’incertezza fiscale
Il cambiamento più grande che sta arrivando nel mercato immobiliare greco non riguarda l’offerta e la domanda, ma il modo in cui lo Stato monitora e tassa il patrimonio immobiliare.
A partire dal 2026 si prevede l’attivazione completa del Registro dei Proprietari di Diritti Immobiliari (MIDA), approvato a luglio 2025. Un sistema digitale che cambia radicalmente i dati. Per la prima volta, tutte le informazioni sulla proprietà immobiliare, dai proprietari ai contratti di locazione, ai prestiti e alle ipoteche, vengono raccolte in una piattaforma digitale unificata.
Cosa cambia per i proprietari:
Dichiarazione obbligatoria di tutti i dati di proprietà entro il 31 dicembre 2025
Trasparenza totale su contratti di locazione e redditi da affitti
Verifica automatica con i dati fiscali
Vantaggi per gli acquirenti:
Accesso immediato alla storia dell’immobile
Riduzione dei tempi di verifica notarile
Maggiore sicurezza giuridica
Per l’acquisto in generale:
Maggiore trasparenza sui prezzi e sulle transazioni
Difficoltà nel nascondere redditi da affitti a breve termine
Pressione possibile sui proprietari che non dichiarano affitti
Il MIDA dovrebbe portare a un mercato più ordinato, ma anche a controlli fiscali più severi, soprattutto per affitti a breve termine e immobili da investimento.
2. Prezzi degli immobili per zona: Dove salgono e dove si stabilizzano
L’immagine del mercato immobiliare greco nel 2026 non è omogenea. Mentre alcune zone continuano a mostrare una forte crescita, altre entrano in una fase di stabilizzazione o anche di diminuzione.
Atene e la Riviera ateniese. Nella capitale, la differenziazione è marcata.
Zone con crescita continua:
Zone meridionali e la Riviera ateniese (Glyfada, Voula, Vouliagmeni): i prezzi variano da €3.700 a €4.500 al mq, con il Ελληνικό che funge da calamita per la domanda
Quartieri centrali (Kallithea, Pagrati, Agios Ioannis): €2.200–€2.800 al mq, con domanda stabile da professionisti e giovani nuclei familiari
Zone settentrionali (Marousi, Kifisia): €3.000–€3.300+ al mq, sostenute dall’espansione della metropolitana
Zone di stabilizzazione:
Zone occidentali: La domanda rimane stabile ma senza i ritmi di crescita degli anni precedenti
Quartieri sovrappopolati: le zone con eccessiva nuova costruzione sono a rischio di diminuzione dei prezzi
Salonicco: La grande opportunità
La seconda città più grande del paese rimane uno dei luoghi più attraenti per gli investitori:
Centro storico: €1.800–€3.200 al mq.
Kalamaria (zona costiera): €2.200–€3.800 al mq.
Panorama: €2.000–€3.500 al mq.
Salonicco offre il più grande vantaggio per i nuovi investitori: prezzi di ingresso più bassi combinati con alti rendimenti da affitto, grazie alla forte domanda di studenti e professionisti.
Altre zone della Grecia
Creta: €1.800–€5.000+ al mq, a seconda della zona—forte domanda turistica a lungo termine
Chalkidiki: €2.000–€4.500+ al mq.— affitti estivi con alti rendimenti
Peloponneso: €1.500–€2.300 al mq.— il miglior rapporto qualità-prezzo per residenze permanenti
3. I 3 grandi progetti che cambiano la mappa degli investimenti
La Grecia si trova nel mezzo di uno dei più grandi cicli infrastrutturali delle ultime decenni. Questi progetti non migliorano semplicemente le infrastrutture, ridisegnano intere zone e creano nuovi hotspot di investimento.
Il Ελληνικό:
L'ex aeroporto si trasforma in un parco metropolitano, centro commerciale, marina e complesso residenziale. L'impatto è già visibile:
I prezzi nei quartieri meridionali sono schizzati alle stelle
Nuovi hotel e negozi aprono continuamente
La zona si trasforma in una destinazione di livello premium per acquirenti internazionali
Il completamento delle prime fasi del progetto si prevede continuerà a sostenere la crescita dei prezzi a Glyfada, Ελληνικό, Voula e Vouliagmeni.
Linea 4 della metropolitana:
La nuova linea della metropolitana collegherà zone finora sottovalutate a causa delle difficoltà di accesso. Il progetto include:
Connessione Goudi - Kallithea - Alsos Veykou
Connessione con porto Pireo e KTEL
Riduzione dei tempi di spostamento fino al 40%
Le zone vicino alle nuove stazioni dovrebbero vedere un aumento della domanda e un incremento dei prezzi del 10–20% nei prossimi anni.
Aeroporto di Kasteli:
Il nuovo aeroporto di Heraklion, previsto per essere completato nel 2027, sarà uno dei più grandi in Grecia. Ridurrà i tempi di accesso dall’Europa e rafforzerà ulteriormente la domanda turistica.
Aumento dell’interesse per immobili di investimento nell’area di Heraklion e nella parte settentrionale di Creta.
4. La Nuova era dopo il Golden Visa. Nomadi digitali e diaspora
Il Golden Visa è stato per anni il principale strumento di attrazione di investimenti stranieri nel mercato greco. Con le recenti modifiche normative e in particolare l'aumento del limite di investimento in determinate aree, il mercato si rivolge a nuovi segmenti di acquirenti.
Nomadi digitali e lavoratori da remoto
La pandemia e la diffusione del telelavoro hanno creato una nuova categoria di acquirenti:
Professionisti che lavorano da remoto per aziende internazionali
Nomadi digitali in cerca di una base nel Mediterraneo
Pensionati stranieri con redditi moderati ma stabili
Cosa cercano:
Connessione internet affidabile
Buona qualità della vita e bassi costi di soggiorno
Facile accesso agli aeroporti
Sicurezza e stabilità
Zone preferite: Atene (zone centrali e costiere), isole con comunità stabile (Creta, Corfù, Paros), Salonicco.
Diaspora e ritorno degli Elleni
Sempre più Elleni della diaspora, specialmente dagli Stati Uniti, Australia e Regno Unito, scelgono di acquistare immobili in Grecia, sia come seconda casa sia per un ritorno permanente.
Caratteristiche di questo mercato:
Ricerca di qualità e standard moderni
Preferenza per immobili ristrutturati e pronti all'uso
Interesse per zone con comunità greche in crescita
Pensionati europei
Con l'aumento dei limiti del Golden Visa, molti pensionati europei scelgono la Grecia come destinazione per insediarsi permanentemente, non per investimento, ma come stile di vita.
Cosa cercano:
Clima mite e alta qualità della vita
Prezzi accessibili rispetto all'Europa occidentale
Accesso facilitato alle strutture sanitarie
5. Tendenze residenziali: Co-living, Residenze di marca e riqualificazione energetica
Il cambiamento nei profili degli acquirenti porta a nuove tendenze nel tipo di immobili richiesti.
Co-living: La risposta alla crisi della casa accessibile
I progetti di co-living, edifici con spazi privati abitativi e aree comuni di lavoro e svago, si stanno diffondendo rapidamente ad Atene e Salonicco.
Per chi sono ideali:
Nuovi professionisti
Studenti
Nomadi digitali
Interesse degli investitori: Alti rendimenti con rischio ridotto di vuoti, poiché si rivolgono a un pubblico più ampio.
Residenze di marca: Lusso e servizi
Immobili che combinano proprietà con servizi alberghieri, dalla pulizia al concierge, stanno diventando sempre più popolari in location premium come Ellinikó e la Riviera di Atene.
Chi li acquista:
Investitori internazionali
Stranieri ad alto reddito
Italiani della diaspora che cercano soluzioni chiavi in mano
Immobili sostenibili ed energeticamente efficienti
Con la crisi energetica e l’aumento della sensibilità ambientale, la domanda di immobili con:
Alta classe energetica (A+, A++)
Impianti fotovoltaici
Isolamento termico e sistemi di gestione energetica intelligenti
...aumentano costantemente. Inoltre, ci sono programmi statali di sovvenzione per le riqualificazioni energetiche, rendendo l’investimento più attraente.
Cosa significano questi cambiamenti per voi;
Se state pensando di acquistare
Seleziona zone con infrastrutture: Metropolitana, strade, aeroporti aggiungono valore a lungo termine
Considera nuove categorie: co-living e immobili sostenibili hanno migliori prospettive di rivendita
Fai attenzione alla tassazione: Il MIDA aumenta la trasparenza, è importante conoscere i tuoi obblighi
Se sei proprietario
Informati sul MIDA: Assicurati di aver dichiarato correttamente la tua proprietà
Considera l'upgrade energetico: aumenterà il valore e l'attrattiva in affitto della tua proprietà
Valuta la strategia di affitto: Le normative per gli affitti a breve termine si inaspriscono, pensa a contratti a lungo termine
Se sei investitore
Diversifica: Non concentrarti solo su Atene, Salonicco e Creta offrono rendimenti migliori
Segui i grandi progetti: Le zone vicino a nuove infrastrutture vedranno un aumento della domanda
Pensa a lungo termine: Il mercato matura, il flipping diventa più difficile, ma il mantenimento a lungo termine rimane redditizio
Conclusioni: Un mercato in transizione
Il 2026 sarà un anno di adattamento per il mercato immobiliare greco. I giorni delle rendite facili e a doppia cifra sono passati, ma ciò non significa che le opportunità siano scomparse.
La differenza nel 2026 è che il successo richiede più ricerca, una pianificazione migliore e una comprensione più profonda delle dinamiche locali. Gli acquirenti che ne trarranno maggior beneficio saranno coloro che:
Comprendono le differenze regionali
Sfruttano i grandi progetti infrastrutturali
Si adattano alle nuove tendenze (co-living, sostenibilità)
Rispettano gli obblighi fiscali e normativi
La Grecia rimane una delle destinazioni immobiliari più attraenti in Europa, ma il mercato sta cambiando. Chi agirà strategicamente nel 2026 si troverà in una posizione vantaggiosa per gli anni a venire.
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