Cosa significa mercato rapido e perché ti interessa
Ogni zona ha un indice di volatilità (0-100) che misura quanto rapidamente cambia il mercato degli affitti in termini di prezzi, numero di immobili disponibili e domanda. Pensalo come il battito cardiaco di una zona, un indice alto indica che il mercato si muove intensamente, mentre un indice basso suggerisce stabilità.
Ma cosa significa questo nella pratica? Dipende da chi sei.
Se stai cercando di affittare
Mercato rapido, alta volatilità (indice 20+): Il mercato si muove quotidianamente. Questo significa che:
Ogni giorno compaiono nuove case in affitto
I prezzi possono crollare improvvisamente (come a Glyfada, -8,5% in una settimana)
Hai più opportunità di negoziazione, ma devi muoverti rapidamente, le case migliori scompaiono in poche ore.
Mercato lento, bassa volatilità (indice <15): Prezzi stabili, meno offerte, ma più tempo per riflettere.
Se stai pensando di acquistare come investimento
Alta volatilità: Maggiore rischio ma anche maggiori possibilità di profitto. Un'area con indice 25+ può offrire ottimi rendimenti da affitti se si agisce correttamente o lasciarti con un immobile vuoto se il mercato cambia. La zona di Ano Mera (+17,2%) è un esempio perfetto, alti guadagni da affitti, ma reddito imprevedibile.
Bassa volatilità: Profitti prevedibili e stabili. Ideale per investitori a lungo termine che cercano sicurezza.
Se sei proprietario
Alta volatilità: Devi regolare frequentemente i prezzi per rimanere competitivo. Se non monitori il mercato, rischi di perdere affittuari (prezzo troppo alto) o di lasciare soldi sul tavolo (prezzo troppo basso).
Bassa volatilità: Puoi mantenere la tua strategia stabile per mesi.
I 5 grandi vincitori della settimana. Le zone che sono esplose
#1 Ano Mera, Mykonos (Indicatore di volatilità, volatility: 21.9)
Cosa è successo: +17,2% in una settimana
Prezzo medio di affitto: 14.031€/mese (da 11.981€)
Prezzo al metro quadro: 143€ (+14,7%)
Perché è successo:
Ano Mera è un mercato di immobili di lusso con offerta estremamente limitata. Solo 51 case in totale, e questa settimana 2 sono uscite dal mercato (probabilmente affittate) mentre sono state inserite solo 6 nuove. Quando la domanda rimane alta e l'offerta diminuisce, i prezzi schizzano in alto.
Cosa significa per gli investitori:
Il rendimento da affitti può arrivare all'8-10% su immobili di alta qualità, ma l'alta volatilità significa che il reddito sarà imprevedibile. Ideale per affitti a breve termine (tipo Airbnb) piuttosto che per affitti a lungo termine.
Cosa significa per gli inquilini:
Se stai cercando Mykonos per l'estate, prenota ora. I prezzi continueranno a salire man mano che si avvicina la stagione.
#2 Thermi, Salonicco (Indicatore di volatilità, volatility: 18.3)
Cosa è successo: +5,4% prezzo medio, +5,1% prezzo al metro quadro.
Prezzo medio di affitto: 1.155€/mese
Movimento di mercato: 23 case sono state vendute, solo 5 sono state inserite
Perché è successo:
Thermi è un quartiere emergente di Salonicco, vicino al centro ma con costi di vita più bassi e più spazio. La domanda ha superato l'offerta, e lo vediamo nei numeri: 23 case sono scomparse (affittate o rimosse) mentre sono state inserite solo 5 nuove sul mercato.
Cosa significa:
Thermi potrebbe essere il prossimo quartiere caldo di Salonicco. Se stai pensando a un investimento, questo è il momento giusto, prima che i prezzi salgano ulteriormente.
#3 Kypseli, Atene (Indicatore di volatilità, volatility: 23.2)
Cosa è successo: +2,7% prezzo medio
Prezzo medio di affitto: 785€/mese
Movimento di mercato: 65 nuove case, 39 sono state rimosse
Perché interessa:
Kypseli è la storia di successo di Atene negli ultimi cinque anni. Da quartiere dimenticato è diventato una zona molto richiesta da giovani professionisti e studenti. L'indice 23,2 indica che il mercato è vivace, ma l'aumento del +2,7% è sano, non una bolla. Un affitto di 785€ per 83 m² (media) rappresenta un valore eccezionale nel centro di Atene. Per gli investitori, la combinazione di alta attività + crescita moderata = profitti stabili.
I 5 grandi perdenti. Opportunità o segnali di allarme;
#1 Fase, Atene (Indice di instabilità, volatilità: 22.9)
Cosa è successo: -13.4% prezzo medio
Affitto medio: 1.396€/mese (da 1.612€)
Movimento di mercato: 21 nuove case, 21 sono state lasciate (bilancio)
Cosa sta succedendo;
La Fase è una delle zone più centrali e costose di Atene. Il numero di case è rimasto stabile (122), ma i prezzi sono crollati. Due scenari possibili:
Teoria 1 - Panico sui prezzi: I proprietari sono entrati nel panico e hanno abbassato i prezzi per non rimanere con case vuote. Questo è un'opportunità per gli affittuari, puoi trovare zone esatte a prezzi bassi.
Teoria 2 - Cambiamento strutturale: Il centro di Atene sta perdendo attrattiva dopo la pandemia; molti professionisti lavorano da casa e preferiscono le periferie con più spazio. Questo è un segnale di allarme per gli investitori.
Decisione: Se stai cercando di affittare, vai. Se vuoi investire, aspetta di vedere se la discesa continua.
#2 Glyfada (Indice di instabilità, volatilità: 26.6 - superiore alla lista)
Cosa è successo: -8.5% prezzo medio, -3.2% case
Affitto medio: 2.095€/mese
Movimento di mercato: 333 nuove case, 431 sono state lasciate (-98 complessivamente)
Perché indice 26.6;
Glyfada è il più instabile mercato della settimana. 431 case sono state lasciate, il numero più alto in Grecia. Allo stesso tempo, i prezzi sono scesi del -8.5%. Cosa significa questo;
Correzione di eccesso di offerta: Negli ultimi mesi, Glyfada aveva prezzi che non giustificavano la domanda. Ora il mercato si sta correggendo. Molti proprietari stanno ritirando le loro proprietà dal mercato perché non trovano affittuari ai prezzi richiesti.
Cosa significa per te:
Se stai cercando Glyfada, ora negozi. I proprietari hanno bisogno. Se pensi di investire, aspetta, i prezzi potrebbero scendere ancora.
L'immagine più grande: Cosa ci dicono i dati
Quando osservi 15 zone con alta volatilità, inizi a vedere dei modelli.
1. Le zone costiere sono per natura instabili.
Glyfada (26.6), Alimos (21.6), Mykonos (22.9), tutte hanno un indice >20. Perché? Due motivi:
Effetto stagionale: La domanda cambia drasticamente tra estate e inverno
Effetto turismo: Molti immobili vengono trasformati in affitti a breve termine durante l'estate, quindi il mercato degli affitti a lungo termine varia
Conclusione per gli investitori: Zone costiere = profitti più elevati ma più rischio. Se non puoi gestire l'instabilità, guarda i sobborghi.
2. I sobborghi stanno crescendo
Thermi (+5.4%), Gazi (+31.5% case), Profitis Ilias (+22.4% case). Il modello è chiaro: le persone si allontanano dal centro. Vogliono più spazio, costi di vita più bassi, e il lavoro da remoto lo rende possibile.
Previsione: I sobborghi ben collegati al centro (metropolitana, autobus) continueranno a crescere nel 2026.
3. Patras è il mercato nascosto
3.381 case nella Quarta Comunità di Patrasso con un affitto medio di soli 476€/mese. Indice 25.7, cioè mercato attivo con movimento. Questo è mercato sottovalutato. Se cerchi un investimento accessibile con un buon potenziale di crescita, questa potrebbe essere la tua occasione.
4. 1.890 annunci scomparsi in una settimana
1.890 immobili disponibili la settimana scorsa non sono più presenti negli annunci. Qualcuno li ha affittati, qualcun altro li ha comprati o li ha rimossi dal mercato.
Cosa significa questo? Il mercato si muove rapidamente. Se oggi vedi una casa e dici "la penserò fino al fine settimana", è molto probabile che sia già andata via. Soprattutto in zone dinamiche come Glyfada, Kypseli, Piazza Attica, le proprietà di qualità vengono prenotate in poche ore.
Come sfruttare questi dati
1. Monitora quanto è dinamica la tua zona
Se la zona che ti interessa ha:
Alta volatilità (indice >25): Controlla gli annunci ogni giorno, perché cambiano continuamente.
Medio (15–25): Basta controllare 2–3 volte alla settimana.
Basso (<15): Una passata settimanale è sufficiente.
Piccolo consiglio: Attiva le notifiche email su Spitigkonzalez, così sarai aggiornato automaticamente quando vengono pubblicati nuovi annunci che corrispondono ai tuoi criteri.
2. Collega la volatilità all'attività sul mercato
Guarda l'immagine nel suo insieme:
Molte nuove inserzioni + prezzi bassi (ad esempio Gazi): Sovrabbondanza, buona notizia per gli affittuari, più rischioso per gli investitori.
Pochi annunci + prezzi aumentati (ad esempio Ano Mera): La domanda supera l'offerta; se vuoi affittare/acquistare, devi muoverti in fretta.
Equilibrio (circa quante inserzioni entrano, quante escono, ad esempio Nea Smyrni): Mercato più stabile e sano.
3. Imposta notifiche per cambiamenti improvvisi
Su Spitigkonzalez puoi impostare notifiche quando,
L'indice di volatilità di una zona supera 25.
I prezzi scendono più del 5%.
Vengono improvvisamente molte nuove inserzioni in poco tempo.
Perché è importante: Le informazioni hanno una data di scadenza. Se scopri che Glyfada è scesa del -8,5% nel momento in cui succede, puoi usarlo nella negoziazione. Se lo scopri due settimane dopo, i migliori immobili saranno già stati affittati o venduti.
Il mercato non aspetta
Questa analisi la facciamo ogni settimana in tutta la Grecia e l'immagine cambia continuamente. Zone che oggi sono economiche possono, tra poche settimane, salire bruscamente, mentre zone costose possono correggere verso il basso.
Il mercato immobiliare greco nel 2026 non è statico, cambia giorno dopo giorno. Senza strumenti che ti diano un’immagine in tempo reale, muoviti al buio, mentre qualcun altro che ha i dati fa la mossa prima di te.
Se questi dati ti aiutano a capire meglio il mercato, immagina cosa potresti guadagnare avendo ogni settimana un report dettagliato sulle zone direttamente nella tua casella di posta. Iscriviti gratuitamente alla newsletter di Spitigkonzalez qui: https://spitigkonzalez.gr/register
