Τι σημαίνει γρήγορη αγορά και γιατί σε ενδιαφέρει
Κάθε περιοχή έχει έναν δείκτη αστάθειας (0-100) (Volatility) που μετράει πόσο γρήγορα αλλάζει η αγορά ενοικίασης σε τιμές, αριθμό διαθέσιμων ακινήτων και ζήτηση. Σκέψου τον σαν τον καρδιακό ρυθμό μιας περιοχής, υψηλός δείκτης σημαίνει ότι η αγορά κινείται έντονα, ενώ χαμηλός δείκτης υποδηλώνει σταθερότητα.
Αλλά τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Εξαρτάται από το ποιος είσαι.
Αν ψάχνεις να νοικιάσεις
Γρήγορη αγορά, υψηλό volatility (δείκτης 20+): Η αγορά κινείται καθημερινά. Αυτό σημαίνει ότι:
Εμφανίζονται νέα σπίτια προς ενοικίαση κάθε μέρα
Οι τιμές μπορεί να πέσουν αιφνιδιαστικά (όπως στη Γλυφάδα, -8.5% σε μία εβδομάδα)
Έχεις περισσότερες ευκαιρίες για διαπραγμάτευση, αλλά πρέπει να κινηθείς γρήγορα, τα καλά σπίτια εξαφανίζονται σε λίγες ώρες.
Αργή αγορά, χαμηλό volatility (δείκτης <15): Σταθερές τιμές, λιγότερες προσφορές, αλλά περισσότερος χρόνος για σκέψη.
Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις για επένδυση
Υψηλό volatility: Μεγαλύτερο ρίσκο αλλά και μεγαλύτερες δυνατότητες κέρδους. Μια περιοχή με δείκτη 25+ μπορεί να σου δώσει εξαιρετική απόδοση από ενοίκια αν κινηθείς σωστά ή να σε αφήσει με άδειο ακίνητο αν η αγορά γυρίσει. Η Άνω Μερά (+17.2%) είναι τέλειο παράδειγμα, υψηλά κέρδη από ενοίκια, αλλά απρόβλεπτο εισόδημα.
Χαμηλό volatility: Προβλέψιμα, σταθερά κέρδη. Ιδανικό για μακροπρόθεσμους επενδυτές που θέλουν ασφάλεια.
Αν είσαι ιδιοκτήτης
Υψηλό volatility: Πρέπει να προσαρμόζεις τιμές συχνά για να μείνεις ανταγωνιστικός. Αν δεν παρακολουθείς την αγορά, ρισκάρεις είτε να χάσεις ενοικιαστές (τιμή πολύ ψηλά) είτε να αφήσεις χρήμα στο τραπέζι (τιμή πολύ χαμηλά).
Χαμηλό volatility: Μπορείς να κρατήσεις τη στρατηγική σου σταθερή για μήνες.
Οι 5 μεγάλοι νικητές της εβδομάδας. Οι περιοχές που εκτοξεύτηκαν
#1 Άνω Μερά, Μύκονος (Δείκτης αστάθειας, volatility: 21.9)
Τι έγινε: +17.2% σε μία εβδομάδα
Μέσο ενοίκιο: 14.031€/μήνα (από 11.981€)
Τιμή ανά τετραγωνικό: 143€ (+14.7%)
Γιατί έγινε:
Η Άνω Μερά είναι αγορά πολυτελών ακινήτων με εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά. Μόνο 51 σπίτια συνολικά, και αυτή την εβδομάδα 2 έφυγαν από την αγορά (πιθανώς νοικιάστηκαν) ενώ μπήκαν μόνο 6 νέα. Όταν η ζήτηση παραμένει υψηλή και η προσφορά μειώνεται, οι τιμές εκτοξεύονται.
Τι σημαίνει για επενδυτές:
Η απόδοση από ενοίκια μπορεί να φτάσει το 8-10% σε ακίνητα υψηλής ποιότητας, αλλά η υψηλή αστάθεια σημαίνει ότι το εισόδημά σου θα είναι απρόβλεπτο. Ιδανικό για βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) παρά για μακροχρόνια ενοικίαση.
Τι σημαίνει για ενοικιαστές:
Αν ψάχνεις Μύκονο για το καλοκαίρι, κλείσε τώρα. Οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν καθώς πλησιάζει η σεζόν.
#2 Θέρμη, Θεσσαλονίκη (Δείκτης αστάθειας, volatility: 18.3)
Τι έγινε: +5.4% μέση τιμή, +5.1% τιμή ανά τ.μ.
Μέσο ενοίκιο: 1.155€/μήνα
Κίνηση αγοράς: 23 σπίτια έφυγαν, μόνο 5 μπήκαν
Γιατί έγινε:
Η Θέρμη είναι αναδυόμενο προάστιο της Θεσσαλονίκης, κοντά στο κέντρο αλλά με χαμηλότερο κόστος ζωής και περισσότερο χώρο. Η ζήτηση ξεπέρασε την προσφορά, και το βλέπουμε στα νούμερα: 23 σπίτια εξαφανίστηκαν (νοικιάστηκαν ή αποσύρθηκαν) ενώ μόνο 5 νέα μπήκαν στην αγορά.
Τι σημαίνει:
Η Θέρμη μπορεί να είναι το επόμενο καυτό προάστιο της Θεσσαλονίκης. Αν σκέφτεσαι επένδυση, αυτό είναι το σωστό timing, πριν οι τιμές εκτοξευτούν περαιτέρω.
#3 Κυψέλη, Αθήνα (Δείκτης αστάθειας, volatility: 23.2)
Τι έγινε: +2.7% μέση τιμή
Μέσο ενοίκιο: 785€/μήνα
Κίνηση αγοράς: 65 νέα σπίτια, 39 έφυγαν
Γιατί ενδιαφέρει:
Η Κυψέλη είναι η ιστορία επιτυχίας της Αθήνας την τελευταία πενταετία. Από ξεχασμένη γειτονιά έγινε περιζήτητη τοποθεσία για νέους επαγγελματίες και φοιτητές. Ο δείκτης 23.2 δείχνει ότι η αγορά είναι ζωντανή, αλλά η αύξηση +2.7% είναι υγιής, όχι φούσκα. Ενοίκιο 785€ για 83τ.μ. (μέσος όρος) είναι εξαιρετική αξία για κεντρική Αθήνα. Για επενδυτές, ο συνδυασμός υψηλής κίνησης + μέτριας ανάπτυξης = σταθερά κέρδη.
#4 Γάζι, Ηράκλειο (Δείκτης αστάθειας, volatility: 18.4)
Τι έγινε: +31.5% νέα σπίτια, αλλά -5.0% μέση τιμή
Μέσο ενοίκιο: 600€/μήνα
Κίνηση αγοράς: 41 νέα σπίτια, 13 έφυγαν
Κόκκινη σημαία ή ευκαιρία;
Αυτό είναι ενδιαφέρον. Πολύ μεγάλη αύξηση σε διαθέσιμα σπίτια (+31.5%, 36 νέα ακίνητα), αλλά οι τιμές έπεσαν -5%. Τι σημαίνει αυτό;
Προειδοποίηση για υπερπροσφορά: Πολλοί ιδιοκτήτες βγάζουν ακίνητα ταυτόχρονα, δημιουργώντας ανταγωνισμό. Για ενοικιαστές, αυτό είναι ευκαιρία, οι ιδιοκτήτες θα διαπραγματευτούν. Για επενδυτές, πρόσεχε: μπορεί να δυσκολευτείς να βρεις ενοικιαστή αν η προσφορά συνεχίσει να αυξάνεται.
#5 Πλατεία Αττικής, Αθήνα (Δείκτης αστάθειας, volatility: 23.8)
Τι έγινε: -8.8% μέση τιμή, +3.5% σπίτια
Μέσο ενοίκιο: 666€/μήνα
Κίνηση αγοράς: 51 νέα σπίτια, 43 έφυγαν
Αγορά αγοραστή:
Η Πλατεία Αττικής βιώνει διόρθωση τιμών. Περισσότερα σπίτια (+8) αλλά χαμηλότερες τιμές (-8.8%). Αυτό είναι κλασική αγορά αγοραστή/ενοικιαστή: έχεις επιλογές και μπορείς να διαπραγματευτείς.
Για ενοικιαστές: Ιδανική στιγμή να ψάξεις, θα βρεις προσφορές.
Για επενδυτές: Περίμενε να σταθεροποιηθεί η αγορά πριν μπεις.
Οι 5 μεγάλοι χαμένοι. Ευκαιρίες ή κόκκινες σημαίες;
#1 Στάδιο, Αθήνα (Δείκτης αστάθειας, volatility: 22.9)
Τι έγινε: -13.4% μέση τιμή
Μέσο ενοίκιο: 1.396€/μήνα (από 1.612€)
Κίνηση αγοράς: 21 νέα σπίτια, 21 έφυγαν (ισορροπία)
Τι συμβαίνει;
Το Στάδιο είναι μία από τις πιο κεντρικές και ακριβές περιοχές της Αθήνας. Ο αριθμός των σπιτιών παρέμεινε σταθερός (122), αλλά οι τιμές κατέρρευσαν. Δύο πιθανά σενάρια:
Θεωρία 1 - Πανικός στις τιμές: Οι ιδιοκτήτες πανικοβλήθηκαν και έριξαν τιμές για να μην μείνουν με άδεια σπίτια. Αυτό είναι ευκαιρία για ενοικιαστές, μπορείς να βρεις ακριβή περιοχή σε χαμηλή τιμή.
Θεωρία 2 - Δομική αλλαγή: Το κέντρο της Αθήνας χάνει ελκυστικότητα μετά την πανδημία; Πολλοί επαγγελματίες δουλεύουν από το σπίτι και προτιμούν προάστια με περισσότερο χώρο. Αυτό είναι κόκκινη σημαία για επενδυτές.
Απόφαση: Αν ψάχνεις να νοικιάσεις, πήγαινε. Αν ψάχνεις να επενδύσεις, περίμενε να δεις αν η πτώση συνεχίζεται.
#2 Γλυφάδα (Δείκτης αστάθειας, volatility: 26.6 - υψηλότερος της λίστας)
Τι έγινε: -8.5% μέση τιμή, -3.2% σπίτια
Μέσο ενοίκιο: 2.095€/μήνα
Κίνηση αγοράς: 333 νέα σπίτια, 431 έφυγαν (-98 συνολικά)
Γιατί δείκτης 26.6;
Η Γλυφάδα είναι η πιο ασταθής αγορά της εβδομάδας. 431 σπίτια έφυγαν, το υψηλότερο νούμερο στην Ελλάδα. Ταυτόχρονα, οι τιμές έπεσαν -8.5%. Τι σημαίνει αυτό;
Διόρθωση υπερπροσφοράς: Τους τελευταίους μήνες, η Γλυφάδα είχε τιμές που δεν δικαιολογούνταν από τη ζήτηση. Τώρα η αγορά διορθώνεται. Πολλοί ιδιοκτήτες βγάζουν τα ακίνητά τους από την αγορά γιατί δεν βρίσκουν ενοικιαστές στις τιμές που ζητούσαν.
Τι σημαίνει για εσένα:
Αν ψάχνεις Γλυφάδα, τώρα διαπραγματεύεσαι. Οι ιδιοκτήτες έχουν ανάγκη. Αν σκέφτεσαι να επενδύσεις, περίμενε, οι τιμές μπορεί να πέσουν ακόμα.
#3 Μύκονος (Δείκτης αστάθειας, volatility: 22.9)
Τι έγινε: -14.8% μέση τιμή
Μέσο ενοίκιο: 16.780€/μήνα (ναι, σωστά το διάβασες)
Κίνηση αγοράς: 20 νέα σπίτια, 9 έφυγαν
Εποχική προσαρμογή:
Η Μύκονος είναι αμιγώς εποχιακή αγορά. Τον Ιανουάριο, η ζήτηση είναι ελάχιστη, κανείς δεν νοικιάζει βίλα για 16.780€ τον χειμώνα. Οι τιμές πέφτουν φυσιολογικά. Αυτό δεν είναι κόκκινη σημαία, είναι απλά ο κύκλος της αγοράς.
Αν σε ενδιαφέρει Μύκονος: Κοίτα ξανά τον Απρίλιο. Οι τιμές θα ξαναεκτοξευτούν.
#4 Άλιμος (Δείκτης αστάθειας, volatility: 21.6)
Τι έγινε: -5.0% μέση τιμή
Μέσο ενοίκιο: 1.373€/μήνα
Κίνηση αγοράς: 131 νέα σπίτια, 90 έφυγαν
Υγιής διόρθωση:
Ο Άλιμος είχε φτάσει τιμές που ήταν λίγο υψηλότερες από το δικαιολογημένο επίπεδο. Τώρα η αγορά διορθώνεται, αλλά ο δείκτης 21.6 είναι μέτριος, δεν υπάρχει πανικός. Επίσης, 131 νέα σπίτια και 90 που έφυγαν σημαίνει υγιή ροή.
Απόφαση: Σταθερή περιοχή για μακροπρόθεσμη επένδυση. Η μικρή πτώση δεν είναι ανησυχητική.
#5 Νέα Σμύρνη (Δείκτης αστάθειας, volatility: 18.6)
Τι έγινε: -1.5% μέση τιμή
Μέσο ενοίκιο: 968€/μήνα
Κίνηση αγοράς: 143 νέα σπίτια, 130 έφυγαν
Αμελητέα αλλαγή:
Η Νέα Σμύρνη είναι το παράδειγμα σταθερής αγοράς. Δείκτης 18.6 (χαμηλός), -1.5% τιμές (αμελητέο), υψηλή κίνηση (143 νέα σπίτια). Αυτό είναι ώριμη αγορά που δεν έχει δραματικές αλλαγές.
Ιδανικό για: Επενδυτές αγοράς και διακράτησης που θέλουν προβλέψιμες αποδόσεις.
Η μεγάλη εικόνα: Τι μας λένε τα δεδομένα
Όταν κοιτάζεις 15 περιοχές με υψηλό volatility, αρχίζεις να βλέπεις μοτίβα.
1. Οι παραθαλάσσιες περιοχές είναι από τη φύση τους ασταθείς.
Γλυφάδα (26.6), Άλιμος (21.6), Μύκονος (22.9), όλες έχουν δείκτη >20. Γιατί; Δύο λόγοι:
Εποχική επίδραση: Η ζήτηση αλλάζει δραματικά ανάμεσα σε καλοκαίρι και χειμώνα
Επίδραση τουρισμού: Πολλά ακίνητα μετατρέπονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις το καλοκαίρι, οπότε η αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης κυμαίνεται
Συμπέρασμα για επενδυτές: Παραθαλάσσιες περιοχές = υψηλότερα κέρδη αλλά περισσότερο ρίσκο. Αν δεν μπορείς να διαχειριστείς την αστάθεια, κοίτα προάστια.
2. Τα προάστια ανεβαίνουν
Θέρμη (+5.4%), Γάζι (+31.5% σπίτια), Προφήτης Ηλίας (+22.4% σπίτια). Το μοτίβο είναι ξεκάθαρο: οι άνθρωποι απομακρύνονται από το κέντρο. Θέλουν περισσότερο χώρο, χαμηλότερο κόστος ζωής, και η εξ' αποστάσεως εργασία το κάνει δυνατό.
Πρόβλεψη: Τα προάστια με καλή σύνδεση στο κέντρο (μετρό, λεωφορεία) θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν το 2026.
3. Η Πάτρα είναι η κρυφή αγορά
3.381 σπίτια στη Δ' Κοινότητα Πατρών με μέσο ενοίκιο μόνο 476€/μήνα. Δείκτης 25.7, δηλαδή ενεργή αγορά με κίνηση. Αυτό είναι υποτιμημένη αγορά. Αν ψάχνεις προσιτή επένδυση με αξιοπρεπή κ
4. 1.890 αγγελίες εξαφανίστηκαν σε μία εβδομάδα
1.890 ακίνητα που ήταν διαθέσιμα την περασμένη εβδομάδα δεν υπάρχουν πια στις αγγελίες. Κάποιος τα νοίκιασε, κάποιος τα αγόρασε ή τα έβγαλε εκτός αγοράς.
Τι σημαίνει αυτό; Η αγορά κινείται γρήγορα. Αν δεις ένα σπίτι σήμερα και πεις θα το σκεφτώ μέχρι το Σαββατοκύριακ», είναι πολύ πιθανό να έχει φύγει. Ειδικά σε δυναμικές περιοχές όπως Γλυφάδα, Κυψέλη, Πλατεία Αττικής, τα καλά ακίνητα κλείνουν μέσα σε λίγες ώρες.
Πώς να αξιοποιήσεις αυτά τα δεδομένα
1. Παρακολούθησε πόσο δυναμική είναι η περιοχή σου
Αν η περιοχή που σε ενδιαφέρει έχει:
Υψηλό volatility (δείκτης >25): Κοίτα τις αγγελίες κάθε μέρα, γιατί αλλάζουν συνεχώς.
Μέτριο (15–25): Αρκεί να τσεκάρεις 2–3 φορές την εβδομάδα.
Χαμηλό (<15): Ένα εβδομαδιαίο πέρασμα είναι αρκετό.
Μικρή συμβουλή: Ενεργοποίησε ειδοποιήσεις email στο Spitigkonzalez, ώστε να ενημερώνεσαι αυτόματα όταν βγαίνουν νέες αγγελίες που ταιριάζουν στα κριτήριά σου.
2. Σύνδεσε το volatility με τη δραστηριότητα στην αγορά
Κοίτα την εικόνα συνολικά:
Πολλές νέες αγγελίες + χαμηλές τιμές (π.χ. Γκάζι): Υπερπροσφορά, καλό νέο για ενοικιαστές, πιο ριψοκίνδυνο για επενδυτές.
Λίγες αγγελίες + αυξημένες τιμές (π.χ. Άνω Μερά): Η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά· αν θες να νοικιάσεις/αγοράσεις, πρέπει να κινηθείς γρήγορα.
Ισορροπία (περίπου όσες αγγελίες μπαίνουν, τόσες φεύγουν, π.χ. Νέα Σμύρνη): Πιο σταθερή, υγιής αγορά.
3. Βάλε ειδοποιήσεις για απότομες αλλαγές
Στο Spitigkonzalez μπορείς να ρυθμίσεις ειδοποιήσεις όταν,
Ο δείκτης volatility μιας περιοχής περνάει πάνω από 25.
Οι τιμές πέφτουν περισσότερο από 5%.
Βγαίνουν ξαφνικά πολλές νέες αγγελίες σε λίγο χρόνο.
Γιατί έχει σημασία: Η πληροφορία έχει ημερομηνία λήξης. Αν μάθεις ότι η Γλυφάδα έπεσε -8,5% την ώρα που συμβαίνει, μπορείς να το χρησιμοποιήσεις στη διαπραγμάτευση. Αν το μάθεις δύο εβδομάδες μετά, τα καλύτερα ακίνητα θα έχουν ήδη κλείσει.
Η αγορά δεν περιμένει
Αυτή την ανάλυση την κάνουμε κάθε εβδομάδα σε όλη την Ελλάδα και η εικόνα αλλάζει συνεχώς. Περιοχές που σήμερα είναι φθηνές μπορεί σε λίγες εβδομάδες να τραβήξουν απότομα την ανηφόρα, ενώ ακριβές περιοχές μπορεί να διορθώσουν προς τα κάτω.
Η ελληνική αγορά ακινήτων το 2026 δεν είναι στατική, αλλάζει μέρα με τη μέρα. Χωρίς εργαλεία που σου δίνουν εικόνα σε πραγματικό χρόνο, κινείσαι στα τυφλά, ενώ κάποιος άλλος που έχει τα δεδομένα κάνει την κίνηση πριν από εσένα.
Αν αυτά τα στοιχεία σε βοηθούν να καταλάβεις καλύτερα την αγορά, φαντάσου τι θα κερδίζεις έχοντας κάθε εβδομάδα αναλυτικό report για περιοχές κατευθείαν στο inbox σου. Κάνε δωρεάν εγγραφή στο newsletter του Spitigkonzalez εδώ: https://spitigkonzalez.gr/register
