Η κατάσταση της αγοράς τον Ιανουάριο 2026
Τα στοιχεία δείχνουν σημαντικές αλλαγές σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας. Η Άνω Κυψέλη παρουσιάζει μείωση μέσης τιμής κατά 11,4% με 270 νέες αγγελίες, που σημαίνει αύξηση 23,1% σε σχέση με την προηγούμενη εβδομάδα. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο έφτασε τα 2.063€, ενώ η μέση τιμή πώλησης κινείται στις 174.693€.
Τα Πατήσια ακολουθούν με πτώση 5,7% στη μέση τιμή και 391 νέες αγγελίες, αύξηση 23,1%. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό είναι 1.744€, με μέση τιμή πώλησης στις 135.969€. Η Πλατεία Αττικής εμφανίζει μείωση 7,7% με εντυπωσιακή αύξηση 34,7% στις νέες αγγελίες, δηλαδή 639 νέα ακίνητα. Η μέση τιμή είναι 151.076€ και 1.692€ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το Αιγάλεω παρουσιάζει πτώση 10,9% στη μέση τιμή, με τιμή πώλησης στις 201.077€ και 2.137€ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Πότε αξίζει να αγοράσεις παλιό και να ανακαινίσεις
Η απόφαση να αγοράσεις ένα παλιό ακίνητο και να το ανακαινίσεις εξαρτάται από τρεις βασικούς παράγοντες που πρέπει να εξετάσεις προσεκτικά.
Η τιμή είναι χαμηλή λόγω κατάστασης
Το πρώτο που πρέπει να εξετάσεις είναι γιατί το ακίνητο πωλείται φθηνότερα. Αν η τιμή είναι χαμηλότερη κατά 15% έως 25% από τη μέση τιμή της περιοχής επειδή χρειάζεται ανακαίνιση, τότε μπορεί να αξίζει. Για παράδειγμα, αν η μέση τιμή στα Πατήσια είναι 1.744€ ανά τετραγωνικό και βρίσκεις ένα διαμέρισμα στα 1.450€ ανά τετραγωνικό, αυτό σημαίνει έκπτωση 17%. Αν η αιτία είναι ότι χρειάζεται δουλειά και όχι άλλοι λόγοι όπως θόρυβος ή προβληματικοί γείτονες, τότε είναι καλή ευκαιρία.
Το κτίριο είναι δομικά υγιές
Η ανακαίνιση αφορά το εσωτερικό του διαμερίσματος, όχι τη δομή του κτιρίου. Πριν προχωρήσεις, βεβαιώσου ότι η πολυκατοικία έχει κατασκευαστεί μετά το 1970, δεν υπάρχουν ρωγμές σε φέροντες τοίχους και η πολυκατοικία είναι συντηρημένη με καλή πρόσοψη, λειτουργικό κλιμακοστάσιο και ασανσέρ. Αν το κτίριο χρειάζεται δομικές επεμβάσεις, η επένδυση δεν αξίζει τον κόπο γιατί το κόστος θα εκτοξευτεί και δεν μπορείς να ελέγξεις το αποτέλεσμα.
Τα οικονομικά βγαίνουν
Πριν αποφασίσεις, κάνε τον υπολογισμό. Το συνολικό κόστος αγοράς και ανακαίνισης πρέπει να είναι χαμηλότερο από την αξία που θα έχει το ακίνητο μετά την ανακαίνιση.
Ας δούμε ένα παράδειγμα για να γίνει πιο κατανοητό.
Αγοράζεις ένα διαμέρισμα 85 τετραγωνικών στα Πατήσια στις 185.000€ έναντι μέσης τιμής 205.000€. Ξοδεύεις 25.000€ για πλήρη ανακαίνιση και το συνολικό κόστος είναι 210.000€. Ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα στην ίδια περιοχή κοστίζει γύρω στις 240.000€, άρα κερδίζεις 30.000€ σε αξία.
Κόστος ανακαίνισης, τι να περιμένεις
Το κόστος της ανακαίνισης εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: το μέγεθος του διαμερίσματος, την έκταση των εργασιών, την ποιότητα των υλικών που θα επιλέξεις και την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο. Οι τιμές που ακολουθούν είναι ενδεικτικές και αφορούν διαμέρισμα περίπου 70-80 τετραγωνικών μέτρων στην Αθήνα.
Μικρή Ανακαίνιση: 10.000€ - 15.000€
Αυτό το επίπεδο ανακαίνισης περιλαμβάνει βάψιμο όλων των χώρων, ανανέωση μπάνιου με νέα πλακάκια στο ντους και νέο νιπτήρα, νέα κουζίνα με έτοιμα ντουλάπια, αντικατάσταση κουφωμάτων σε δύο κρίσιμα σημεία όπως το μπαλκόνι και το κεντρικό παράθυρο, καθώς και νέο φωτισμό με λαμπτήρες χαμηλής κατανάλωσης. Αυτή η επιλογή είναι κατάλληλη όταν το σπίτι είναι καθαρό και οι εγκαταστάσεις λειτουργούν, αλλά χρειάζεται αισθητική αναβάθμιση για να γίνει πιο ελκυστικό.
Πλήρης ανακαίνιση: 25.000€ - 35.000€
Η πλήρης ανακαίνιση περιλαμβάνει όλες τις εργασίες της μικρής ανακαίνισης συν αντικατάσταση ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων με νέο πίνακα και καλωδιώσεις, νέες υδραυλικές εγκαταστάσεις με αλλαγή σωλήνων και ειδών υγιεινής, κατεδάφιση μη φερόντων τοίχων για δημιουργία ενιαίου χώρου, νέα δάπεδα σε όλο το διαμέρισμα, πλήρη ανακαίνιση μπάνιου με υδρομόνωση και νέα πλακάκια, καθώς και αντικατάσταση όλων των κουφωμάτων για καλύτερη θερμομόνωση και ηχομόνωση.
Πώς τα δεδομένα της αγοράς σε βοηθούν
Η πρόσβαση σε αξιόπιμα δεδομένα για την αγορά ακινήτων μπορεί να κάνει τη διαφορά στην απόφασή σου. Μπορείς να δεις ποιες περιοχές έχουν μείωση τιμών από 5% έως 15%, κάτι που σημαίνει ευκαιρίες αγοράς για όσους κινούνται γρήγορα. Μπορείς να υπολογίσεις πόσο ενοίκιο μπορεί να φέρει το ακίνητο με και χωρίς ανακαίνιση για να καταλάβεις αν η επένδυση αξίζει. Μπορείς να λάβεις ειδοποιήσεις όταν η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο πέφτει στην περιοχή που σε ενδιαφέρει. Μπορείς να δεις πού ήταν οι τιμές πριν από έξι μήνες ή ένα χρόνο για να καταλάβεις την πορεία της αγοράς και αν βρίσκεσαι σε ανοδική ή πτωτική φάση.
Για παράδειγμα, αν ξέρεις ότι τα Πατήσια είχαν μέση τιμή 1.850€ ανά τετραγωνικό πριν έξι μήνες και τώρα είναι στα 1.744€, καταλαβαίνεις ότι η αγορά είναι σε πτωτική πορεία. Αυτό σημαίνει καλύτερες τιμές για αγοραστές και περισσότερο χώρο για διαπραγμάτευση.
Η αποφυγή ενός λάθους 5% σε αγορά 200.000€ σημαίνει οικονομία 10.000€. Η πρόσβαση σε αξιόπιμα δεδομένα κοστίζει 10€ το μήνα, ένα ποσό αμελητέο σε σχέση με το κόστος ενός λάθους που μπορεί να σε κοστίσει χιλιάδες ευρώ.
Πότε να προτιμήσεις έτοιμο ακίνητο
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου είναι καλύτερο να αγοράσεις έτοιμο ακίνητο αντί να ασχοληθείς με ανακαίνιση. Αν χρειάζεσαι το σπίτι άμεσα και δεν έχεις τρεις μήνες να περιμένεις μέχρι να τελειώσει η ανακαίνιση, το έτοιμο ακίνητο είναι η μόνη λύση. Αν δεν έχεις ρευστό για την ανακαίνιση ή δεν θέλεις να πάρεις επιπλέον δάνειο που θα αυξήσει τις μηνιαίες σου υποχρεώσεις, είναι καλύτερα να αγοράσεις έτοιμο ακόμα κι αν κοστίζει περισσότερο.
Αν το κτίριο έχει δομικά προβλήματα όπως ρωγμές ή υγρασία στα θεμέλια, η επένδυση δεν αξίζει γιατί το πρόβλημα μπορεί να είναι ανεπίλυτο ή να χρειάζεται τεράστιο κόστος. Αν η τιμή είναι χαμηλή για άλλους λόγους όπως θόρυβος από κεντρικό δρόμο, προβληματικοί γείτονες ή νομικά ζητήματα με την ιδιοκτησία, η ανακαίνιση δεν θα λύσει το πρόβλημα και θα χάσεις τα χρήματά σου.
Συχνές Ερωτήσεις
Πόσο κοστίζει η ανακαίνιση διαμερίσματος 70 τετραγωνικών;
Για μικρή ανακαίνιση υπολόγισε από 10.000€ έως 15.000€. Για πλήρη ανακαίνιση με αλλαγή εγκαταστάσεων και κουφωμάτων, το κόστος κυμαίνεται από 25.000€ έως 35.000€.
Ποιες περιοχές της Αθήνας έχουν πτώση τιμών το 2026;
Τα Πατήσια με μείωση 5,7%, η Άνω Κυψέλη με 11,4%, το Αιγάλεω με 10,9% και η Πλατεία Αττικής με 7,7% είναι οι περιοχές με τη μεγαλύτερη πτώση τιμών τον Ιανουάριο 2026.
Αξίζει να αγοράσω παλιό σπίτι για επένδυση;
Αξίζει όταν η τιμή είναι 15% έως 25% χαμηλότερα λόγω της κατάστασης του ακινήτου, το κτίριο είναι δομικά καλό και τα οικονομικά της ανακαίνισης βγαίνουν σε σχέση με την τελική αξία.
Τι εργασίες μπορώ να κάνω μόνος μου σε ανακαίνιση;
Μπορείς να αναλάβεις το βάψιμο, την τοποθέτηση δαπέδων, τη συναρμολόγηση έτοιμης κουζίνας και την αλλαγή φωτιστικών. Όχι τα ηλεκτρολογικά, τα υδραυλικά και την τοποθέτηση πλακιδίων που χρειάζονται επαγγελματία.
