Chez Spitigkonzalez, nous voyons dans nos données que la demande n'est pas du tout aléatoire. Il existe des tailles spécifiques, des tranches d'âge de bâtiments et des zones qui attirent le plus d'intérêt et d'autres qui sont sous pression. Si vous avez une maison de vacances ou envisagez d'en acheter une, la question n'est pas seulement de savoir combien elle coûte, mais à quelle catégorie du marché actuel appartient votre bien immobilier.
1. Le profil de la demande : le marché est polarisé
Les analyses du marché immobilier en Grèce montrent que la demande, notamment de l’étranger, se concentre de plus en plus fortement sur deux extrêmes.
Petites propriétés modernes, neuves, de 35 à 70 m²
Utilisées comme résidence secondaire de détente ou, plus fréquemment, pour un investissement via la location courte durée. La demande porte sur des appartements modernes, fonctionnels ou de petites maisons, avec un bon accès à la mer / aux infrastructures et avec peu de travaux de rénovation nécessaires.Propriétés de luxe de plus de 600 000 €
Dans ce segment, on observe ces dernières années une augmentation très forte des transactions. Selon certaines estimations, 1 vente sur 4 de résidences secondaires se situe désormais dans cette gamme de prix. Il s’agit principalement de villas, de grands biens en bord de mer et de propriétés dans des destinations reconnues internationalement.
La grande victime de cette polarisation est le marché des biens moyens, plus anciens, de 80 à 120 m². En Grèce, nous constatons que leur part dans les transactions diminue, tandis que les biens neufs et très haut de gamme prennent de plus en plus de poids.
En termes simples, si vous possédez une résidence secondaire ancienne et moyenne, vous n’êtes plus dans le courant dominant de la demande. Le marché vous demande une réduction pour vous choisir face à des biens plus récents ou plus spécialisés.
2. Où regardent les étrangers et pourquoi
Les données du marché immobilier grec montrent que la carte de la demande internationale commence à se clarifier.
Crète
Reste la première option pour les acheteurs étrangers, avec une combinaison de climat, de connectivité aérienne et de disponibilité de différents types de biens (de petits appartements à des villas).Corfou
Forte demande en provenance d'Europe du Nord-Ouest, avec un accent sur les propriétés avec vue, accès à la mer et caractère traditionnel.Région de Kalamata / Costa Navarino
La visibilité internationale et les grands projets de resorts ont attiré l’attention et les capitaux. Ici, le marché est plus haut de gamme et la discussion se fait à un autre niveau de prix.Thessalonique
Destination émergente pour les investisseurs étrangers, avec des prix plus bas qu’Athènes et un potentiel de plus-value dans certains quartiers.
Par ailleurs, le profil par pays diffère.
Les Allemands et les Français se concentrent souvent sur une résidence secondaire principalement utilisée comme résidence principale (deuxième résidence).
Les Néerlandais et les Israéliens cherchent davantage le rendement et la revente future, avec plus de confort en location à court terme, des marchés plus dynamiques et une possibilité de sortie dans 5-10 ans.
3. Si vous avez une résidence secondaire, à quelle catégorie appartenez-vous ;
C’est le point crucial pour vous. Si vous avez une résidence secondaire (ou envisagez d’en acheter une), il est essentiel de savoir où votre bien se situe dans ce nouveau paysage.
Elle est petite/moyenne/grande ;
Elle est ancienne/nouvelle ;
Dans une zone avec une demande internationale ou dans une destination plus locale ;
À quel niveau de prix votre région se situe-t-elle par rapport aux hotspots (Crète, Corfou, Costa Navarino, Thessalonique) ?
Par exemple, si vous avez une résidence secondaire ancienne de 90-100 m² dans une zone non-prime, vous devez savoir que :
Vous faites face à des maisons plus récentes, plus petites, qui entrent sur le marché avec une esthétique moderne et nécessitent moins de rénovations,
les acheteurs, notamment les étrangers, ont désormais des données concrètes et savent combien coûte un neuf de 60-70 m² à quelques kilomètres de là.
Ainsi, la discussion ne porte pas seulement sur combien a coûté une telle résidence secondaire en 2019, mais sur la position actuelle de votre bien par rapport aux alternatives réelles de l’acheteur.
4. Comment Spitigkonzalez vous aide à voir votre position sur le marché
Voici où entrent en jeu les outils et les données de Spitigkonzalez. À travers le rapport hebdomadaire Sale Market - Top 15 des marchés les plus volatils, vous voyez :
dans quelles zones les prix moyens augmentent ou diminuent,
quels marchés ont une activité élevée (beaucoup de nouvelles annonces et de retraits),
où le marché est mature et où il est émergent.
Avec SpitiAI, vous pouvez poser des questions très précises, telles que :
Comment comparer les prix de vente dans la région de ma résidence secondaire avec ceux de Crète / Corfou / Kalamata / Thessalonique ;
Dans quel percentile de prix se trouve une maison comme la mienne (taille, âge, région) par rapport au reste du marché ;
Considérez-vous que ma région est un marché mature ou émergent ? Quels sont les avantages/inconvénients pour un petit investisseur ;
Si vous êtes acheteur d'une résidence secondaire, vous pouvez faire l'inverse.
Montrez-moi 3 régions en Grèce qui attirent des acheteurs étrangers, avec un budget jusqu’à X €.
Où ai-je le plus de chances de réaliser une plus-value si je conserve le bien pendant 10 ans ;
5. Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour vous
Si vous avez une résidence secondaire dans une zone à forte demande internationale, la probabilité de trouver un acheteur est élevée. La question n'est cependant pas si vous allez en trouver, mais à quel prix et avec quel niveau de négociation. Les acheteurs étrangers ont accès à des données, comparent les quartiers, les tailles et l'âge des bâtiments, et savent quand un prix ne tient pas.
Si votre bien est plus ancien, plus grand que ce que la demande actuelle recherche ou à un prix qui ne correspond pas au marché, la négociation ne se fera pas avec des émotions mais avec des chiffres.
Votre avantage est d'entrer dans cette discussion en ayant d'abord vu les mêmes chiffres
savoir comment les prix se comportent dans votre région par rapport aux zones attractives,
savoir si votre marché est mature (stable) ou émergent (avec plus de risque/opportunités),
avoir une image réaliste de ce que vous pouvez demander et où la négociation pourrait raisonnablement aboutir.
C'est exactement ce que fait Spitigkonzalez. Il prend les données du marché immobilier en Grèce et les présente sous une forme utilisable par le micro-investisseur et le propriétaire de résidence secondaire. Pour que ce ne soient pas seulement les étrangers qui sachent ce qu'ils achètent, mais que vous sachiez aussi ce que vous avez.
