Η ελληνική αγορά ακινήτων σε αδιέξοδο. Ακριβά σπίτια, λιγότερες συναλλαγές και κατάρρευση νέας οικοδομής.

Ακριβότερα σπίτια, λιγότερες αγοραπωλησίες

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα το 2025 αυξάνονται με ρυθμό γύρω στο 6–7% ετησίως, μετά τις διψήφιες αυξήσεις του 2023–2024. Η αγορά δείχνει ανθεκτική, τροφοδοτούμενη από τουρισμό, ξένους επενδυτές και το ενδιαφέρον για ακίνητα σε Αθήνα και δημοφιλείς προορισμούς, αλλά η δυναμική δεν είναι πια ξέφρενη. Την ίδια στιγμή, ο αριθμός των συναλλαγών εκτιμάται ότι έχει μειωθεί περίπου 15% πανελλαδικά, με την Αθήνα να εμφανίζει ακόμη μεγαλύτερη πτώση στον όγκο αγοραπωλησιών. Πρακτικά, λιγότεροι αγοραστές προχωρούν σε αγορά, είτε γιατί οι τιμές έχουν ξεφύγει από τα εισοδήματα είτε γιατί η χρηματοδότηση παραμένει δύσκολη.​

Η εικόνα αυτή δημιουργεί ένα παράδοξο: η αξία των ακινήτων ανεβαίνει, αλλά η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη για τα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος. Έρευνες δείχνουν ότι η ζήτηση για κατοικία παραμένει ισχυρή – η ανάγκη για στέγη δεν εξαφανίζεται – όμως ένα σημαντικό μέρος της μετατοπίζεται προς ενοικίαση ή αναβολή αγοράς, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την κοινωνική συνοχή και την κινητικότητα των νέων.​

Η μεγάλη τρύπα στην προσφορά

Αν κάτι ανησυχεί πραγματικά τους αναλυτές, αυτό δεν είναι μόνο οι υψηλές τιμές, αλλά η πτώση στις νέες οικοδομές. Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν θεαματική κάμψη. Σε ορισμένες περιόδους η μείωση των νέων οικοδομικών αδειών και της οικοδομικής δραστηριότητας φτάνει ή και ξεπερνά το 25–30%, ενώ σε δείγματα των πρώτων μηνών του 2025 καταγράφονται ακόμη και πτώσεις άνω του 35% σε επιφάνεια και όγκο. Παράλληλα, σε ετήσια βάση, οι νέες άδειες κατοικιών έχουν μειωθεί περίπου κατά 26–27%, με την Αττική, όπου το πρόβλημα στέγης είναι οξύτερο, να σημειώνει διψήφια πτώση στα νέα σπίτια που βγαίνουν στην αγορά.​

Η αιτία δεν είναι μία. Από τη μία, η αύξηση του κόστους κατασκευής και η έλλειψη εξειδικευμένου προσωπικού πιέζουν τους κατασκευαστές και μειώνουν τα περιθώρια κέρδους. Από την άλλη, οι δικαστικές αποφάσεις που φρέναραν ευνοϊκές ρυθμίσεις και “μπόνους” δόμησης, σε συνδυασμό με τις γραφειοκρατικές καθυστερήσεις, δημιουργούν ένα περιβάλλον αβεβαιότητας για νέες επενδύσεις σε κατοικίες. Η ζήτηση μένει ψηλά, η προσφορά δεν ανανεώνεται με τον ίδιο ρυθμό και το ράφι της αγοράς σταδιακά αδειάζει.​

Ποιος κρατά ζωντανές τις τιμές

Μέσα σε αυτό το σκηνικό, ένας από τους βασικούς λόγους που οι τιμές αντιστέκονται σε διορθώσεις είναι η παρουσία ξένων επενδυτών και το κομμάτι της τουριστικής και πολυτελούς αγοράς. Προγράμματα όπως το Golden Visa συνεχίζουν να προσελκύουν κεφάλαια, με τις αιτήσεις για άδεια διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα να αυξάνονται πάνω από 30% στις αρχές του 2025, ακόμη και αν η καθαρή εισροή άμεσων ξένων επενδύσεων σε κατοικίες εμφανίζει διακυμάνσεις.​

Παράλληλα, η Ελλάδα εξακολουθεί να θεωρείται σχετικά φθηνή σε σύγκριση με άλλες αγορές της Δυτικής Ευρώπης, ειδικά σε ό,τι αφορά παραθαλάσσια και τουριστικά ακίνητα. Αυτό διατηρεί ζωντανό το ενδιαφέρον για πολυτελή κατοικία, εξοχικά υψηλής αξίας και επενδυτικά ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, δημιουργώντας μια αγορά δύο ταχυτήτων, ένα premium κομμάτι που κινείται με διεθνή κριτήρια και ένα μαζικό κομμάτι όπου το ελληνικό εισόδημα απλώς δεν φτάνει.​

Ο κίνδυνος ενός ακριβού αποκλεισμού

Η σύγκλιση αυτών των τάσεων, άνοδος τιμών, μείωση συναλλαγών, κατάρρευση νέας οικοδομής, γεννά τον κίνδυνο ενός ακριβού αποκλεισμού για μεγάλο μέρος της κοινωνίας. Αν η προσφορά νέων κατοικιών συνεχίσει να υπολείπεται της ζήτησης, οι τιμές είναι πιθανό να παραμείνουν υψηλές ή και να αυξηθούν, ακόμη και σε ένα περιβάλλον πιο ήπιων αυξήσεων ή σταθεροποίησης. Ήδη, έρευνες δείχνουν ότι οι περισσότεροι επαγγελματίες της αγοράς δεν περιμένουν πτώση τιμών, αλλά κυρίως σταθεροποίηση ή μικρές αυξήσεις τα επόμενα χρόνια.​

Για τους νέους, τα ζευγάρια που θέλουν να δημιουργήσουν οικογένεια και τα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος, αυτό μεταφράζεται σε μεγαλύτερη εξάρτηση από την ενοικίαση, αύξηση του στεγαστικού κόστους ως ποσοστό του εισοδήματος και συχνά σε υποχώρηση του ονείρου της ιδιοκατοίκησης. Η πρόσβαση σε στεγαστική πίστη βελτιώνεται οριακά, με μικρή αύξηση στις χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων, αλλά το υψηλό κόστος αγοράς περιορίζει πόσοι μπορούν πραγματικά να επωφεληθούν.​

Τι σημαίνουν όλα αυτά για την επόμενη μέρα

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ένα λεπτό σημείο ισορροπίας. Από τη μία, παραμένει ελκυστική για επενδυτές, προσφέροντας συνδυασμό ανόδου αξιών, ζήτησης για ενοικίαση και διεθνούς ενδιαφέροντος. Από την άλλη, η συρρίκνωση της νέας οικοδομής και η αποξένωση των εγχώριων αγοραστών από την αγορά ιδιοκατοίκησης δημιουργούν μια δομική ένταση που, αν δεν αντιμετωπιστεί με πολιτικές στέγης, κινδυνεύει να μετατραπεί σε μόνιμο στεγαστικό πρόβλημα.​

Το ζητούμενο πλέον δεν είναι απλώς η προσέλκυση κεφαλαίων, αλλά η ισορροπία ανάμεσα στην επενδυτική δυναμική και το δικαίωμα στην προσιτή κατοικία. Χωρίς ενίσχυση της παραγωγής νέων κατοικιών, συγκροτημένη στεγαστική πολιτική και απλοποίηση των κανόνων που μπλοκάρουν την ανάπτυξη, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να γράφει ανοδικούς δείκτες, αλλά για όλο και λιγότερους.