Case più costosi, meno compravendite
Secondo gli ultimi dati, i prezzi degli appartamenti in Grecia nel 2025 aumentano a un ritmo di circa il 6–7% all'anno, dopo gli aumenti a due cifre del 2023–2024. Il mercato mostra resilienza, alimentata dal turismo, da investitori stranieri e dall'interesse per immobili ad Atene e nelle destinazioni popolari, ma la dinamica non è più sfrenata. Allo stesso tempo, si stima che il numero di transazioni sia diminuito di circa il 15% a livello nazionale, con Atene che registra un calo ancora maggiore nel volume di compravendite. Praticamente, meno acquirenti procedono all'acquisto, sia perché i prezzi sono fuori portata rispetto ai redditi, sia perché il finanziamento rimane difficile.
Questa situazione crea un paradosso: il valore degli immobili aumenta, ma l'accesso alla proprietà diventa sempre più difficile per le famiglie a reddito medio. Le ricerche indicano che la domanda di alloggi rimane forte – la necessità di una sistemazione non scompare – tuttavia una parte significativa si sposta verso l'affitto o il posticipo dell'acquisto, con tutto ciò che ciò comporta per la coesione sociale e la mobilità dei giovani.
Il grande vuoto nell'offerta
Se c'è qualcosa che realmente preoccupa gli analisti, non sono solo i prezzi elevati, ma il calo delle nuove costruzioni. Gli ultimi dati disponibili mostrano un calo drastico. In alcuni periodi, la diminuzione delle nuove licenze edilizie e dell'attività edilizia raggiunge o supera il 25–30%, mentre nei primi mesi del 2025 si registrano cali anche superiori al 35% in superficie e volume. Parallelamente, su base annua, le nuove licenze residenziali sono diminuite di circa il 26–27%, con l'Attica, dove il problema abitativo è più acuto, che registra un calo a doppia cifra delle nuove case sul mercato.
La causa non è una sola. Da un lato, l'aumento dei costi di costruzione e la carenza di personale specializzato spingono i costruttori e riducono i margini di profitto. Dall'altro, le decisioni giudiziarie che hanno bloccato regolamentazioni favorevoli e “bonus” di costruzione, insieme ai ritardi burocratici, creano un ambiente di incertezza per nuovi investimenti in immobili. La domanda rimane alta, l'offerta non si rinnova allo stesso ritmo e gli scaffali del mercato si svuotano gradualmente.
Chi mantiene vivi i prezzi
In questo scenario, una delle ragioni principali per cui i prezzi resistono alle correzioni è la presenza di investitori stranieri e il segmento del turismo e del lusso. Programmi come il Golden Visa continuano ad attrarre capitali, con le domande di permesso di soggiorno tramite investimento immobiliare aumentate di oltre il 30% all'inizio del 2025, anche se l'afflusso netto di investimenti stranieri diretti in immobili mostra fluttuazioni.
Allo stesso tempo, la Grecia rimane considerata relativamente economica rispetto ad altri mercati dell'Europa occidentale, soprattutto per quanto riguarda immobili fronte mare e turistici. Questo mantiene vivo l'interesse per abitazioni di lusso, seconde case di alto valore e immobili per affitti a breve termine, creando un mercato a due velocità, una parte premium che si muove secondo criteri internazionali e una parte di massa dove il reddito greco semplicemente non basta.
Il rischio di un esclusione costosa
La convergenza di queste tendenze, aumento dei prezzi, diminuzione delle transazioni, crollo della nuova edilizia, genera il rischio di un'esclusione costosa per una larga parte della società. Se l'offerta di nuove abitazioni continuerà a essere inferiore alla domanda, i prezzi probabilmente rimarranno elevati o addirittura aumenteranno, anche in un contesto di aumenti più moderati o di stabilizzazione. Già, le ricerche indicano che la maggior parte degli operatori del mercato non si aspetta un calo dei prezzi, ma principalmente una stabilizzazione o piccoli aumenti nei prossimi anni.
Per i giovani, le coppie che vogliono creare una famiglia e le famiglie a reddito medio, ciò si traduce in una maggiore dipendenza dall'affitto, in un aumento del costo abitativo come percentuale del reddito e spesso in una diminuzione del sogno di proprietà. L'accesso al credito abitativo migliora marginalmente, con un leggero aumento delle erogazioni di nuovi mutui, ma l'alto costo di acquisto limita quanti possono realmente beneficiarne.
Cosa significano tutto ciò per il domani
Il mercato immobiliare greco si trova in una delicata fase di equilibrio. Da un lato, rimane attraente per gli investitori, offrendo una combinazione di aumento dei valori, domanda di affitto e interesse internazionale. Dall'altro, la riduzione delle nuove costruzioni e l'allontanamento degli acquirenti locali dal mercato della proprietà creano una tensione strutturale che, se non affrontata con politiche abitative, rischia di trasformarsi in un problema abitativo permanente.
La priorità ora non è solo attrarre capitali, ma trovare un equilibrio tra potenzialità di investimento e diritto a un'abitazione accessibile. Senza un rafforzamento della produzione di nuove abitazioni, politiche abitative coordinate e semplificazione delle norme che bloccano lo sviluppo edilizio, il mercato immobiliare continuerà a mostrare indicatori di crescita, ma per un numero sempre minore di persone.
Domande frequenti. Mercato immobiliare greco 2025
1. Perché i prezzi immobiliari aumentano mentre le transazioni diminuiscono?
L'aumento dei prezzi è alimentato dal turismo, da investitori stranieri e da un'offerta limitata, mentre la diminuzione delle transazioni è dovuta ai prezzi elevati e alla difficoltà di finanziamento per le famiglie.
2. Chi compra ancora immobili in Grecia?
I principali acquirenti sono investitori stranieri, immobili turistici e di lusso, mentre i greci a reddito medio si spostano più verso l'affitto.
3. Cosa succede con l'attività edilizia?
La produzione di nuove abitazioni è diminuita significativamente (circa 25–30%), principalmente a causa dei costi elevati, della carenza di personale e dei ritardi burocratici.
4. Cosa significa “mercato a due velocità”?
C'è una parte premium con investitori internazionali e immobili turistici, e una parte di massa dove i prezzi superano i redditi della maggior parte degli italiani, limitando l'accesso alla proprietà.
5. C'è il rischio di calo dei prezzi?
Gli esperti non prevedono un grande calo. Si prevede che il mercato si stabilizzi o cresca leggermente, mentre l'offerta di nuove abitazioni rimane limitata.
6. Cosa significa tutto questo per i giovani e le famiglie a reddito medio?
Maggiore dipendenza dall'affitto, percentuale più alta di reddito dedicata alla casa e difficoltà ad acquistare una proprietà.
7. Cosa serve per migliorare la situazione?
È necessaria una politica abitativa strutturata, il rafforzamento della produzione di nuove abitazioni e la semplificazione delle norme che ostacolano lo sviluppo edilizio.
