Le marché immobilier grec dans une impasse. Maisons coûteuses, moins de transactions et effondrement de la nouvelle construction.

Maisons plus chères, moins de transactions

Selon les dernières données, les prix des appartements en Grèce en 2025 augmentent à un rythme d'environ 6–7 % par an, après les hausses à deux chiffres de 2023–2024. Le marché montre une résilience, alimentée par le tourisme, les investisseurs étrangers et l’intérêt pour l’immobilier à Athènes et dans les destinations populaires, mais la dynamique n’est plus aussi folle. En même temps, le nombre de transactions est estimé avoir diminué d’environ 15 % à l’échelle nationale, avec Athènes affichant une baisse encore plus importante du volume d’achats et de ventes. Concrètement, moins d’acheteurs procèdent à l’achat, soit parce que les prix ont dépassé les revenus, soit parce que le financement reste difficile.​

Cette situation crée une paradoxe : la valeur des biens immobiliers augmente, mais l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile pour les ménages à revenu moyen. Des études montrent que la demande de logement reste forte – le besoin de se loger ne disparaît pas – mais une part importante se déplace vers la location ou le report de l’achat, avec tout ce que cela implique pour la cohésion sociale et la mobilité des jeunes.​

Le grand trou dans l’offre

Ce qui inquiète vraiment les analystes, ce n’est pas seulement les prix élevés, mais la baisse dans la construction neuve. Les dernières données disponibles montrent une chute spectaculaire. À certaines périodes, la réduction des permis de construire et de l’activité de construction atteint ou dépasse 25–30 %, tandis que dans les premiers mois de 2025, on observe même des baisses de plus de 35 % en surface et en volume. Par ailleurs, en rythme annuel, les nouvelles permis de construire pour des logements ont diminué d’environ 26–27 %, avec l’Attique, où le problème du logement est plus aigu, enregistrant une baisse à deux chiffres des nouvelles maisons mises sur le marché.​

La cause n’est pas unique. D’un côté, l’augmentation du coût de la construction et le manque de personnel spécialisé pèsent sur les constructeurs et réduisent les marges bénéficiaires. De l’autre, les décisions judiciaires qui ont freiné des réglementations favorables et les “bonus” de construction, combinées aux retards administratifs, créent un environnement d’incertitude pour de nouveaux investissements dans le logement. La demande reste élevée, l’offre ne se renouvelle pas au même rythme et les stocks du marché se vident progressivement.​

Qui maintient les prix en vie

Dans ce contexte, l’une des principales raisons pour lesquelles les prix résistent aux corrections est la présence d’investisseurs étrangers et le segment du tourisme et du luxe. Des programmes comme le Golden Visa continuent d’attirer des capitaux, avec une augmentation de plus de 30 % des demandes de permis de résidence par investissement immobilier au début de 2025, même si l’afflux net d’investissements directs étrangers dans l’immobilier montre des fluctuations.​

Par ailleurs, la Grèce reste considérée comme relativement abordable par rapport à d’autres marchés d’Europe de l’Ouest, notamment en ce qui concerne l’immobilier en bord de mer et touristique. Cela maintient l’intérêt pour les résidences de luxe, les résidences secondaires haut de gamme et l’immobilier locatif à court terme, créant un marché à deux vitesses : une partie premium qui évolue selon des critères internationaux, et une partie de masse où le revenu grec ne suffit tout simplement pas.​

Le risque d’un exclusion coûteuse

La convergence de ces tendances, hausse des prix, baisse des transactions, effondrement de la construction neuve, engendre le risque d’une exclusion coûteuse pour une grande partie de la société. Si l’offre de nouvelles habitations continue de rester inférieure à la demande, les prix risquent de rester élevés ou même d’augmenter, même dans un environnement de hausses plus modérées ou de stabilisation. Déjà, des études montrent que la majorité des professionnels du secteur ne prévoient pas une baisse des prix, mais plutôt une stabilisation ou de petites augmentations dans les années à venir.​

Pour les jeunes, les couples souhaitant fonder une famille et les ménages à revenu moyen, cela se traduit par une dépendance accrue à la location, une augmentation du coût du logement en pourcentage du revenu, et souvent, par la réalisation plus difficile du rêve de propriété. L’accès au crédit immobilier s’améliore marginalement, avec une légère hausse des nouvelles demandes de prêts hypothécaires, mais le coût élevé de l’achat limite le nombre de ceux qui peuvent réellement en profiter.​

Que signifient tout cela pour l’avenir

Le marché immobilier grec se trouve à un point d’équilibre délicat. D’un côté, il reste attractif pour les investisseurs, offrant une combinaison de hausse des valeurs, de demande locative et d’intérêt international. De l’autre, la contraction de la construction neuve et l’éloignement des acheteurs locaux de l’achat résidentiel créent une tension structurelle qui, si elle n’est pas traitée par des politiques de logement, risque de se transformer en problème de logement permanent.​

Ce qui est recherché désormais, ce n’est pas seulement l’attraction de capitaux, mais un équilibre entre le potentiel d’investissement et le droit à un logement abordable. Sans renforcer la production de nouvelles habitations, mettre en place une politique de logement cohérente et simplifier les règles qui bloquent le développement, le marché immobilier continuera à afficher des indicateurs en hausse, mais pour un nombre de plus en plus réduit de personnes.​